原告林某（反诉被告），男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人刘晓辉，福建亿阳律师事务所律师。
被告郑某某（反诉原告），男，汉族，X年X月X日出生，住（略）＃楼X单元。
委托代理人蔡铭铭，福建凯峰律师事务所律师。
第三人福州快安捷房产投资顾问有限公司，住所地：福州市鼓楼区X路太阳广场。
法定代表人邱某某，经理。
委托代理人修斯模，福建融成律师事务所律师。
原告林某诉被告郑某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月5日受理后，依法由审判员陈建忠适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告林某的申请依法追加福州快安捷房产投资顾问有限公司（以下简称快安捷公司）作为本案第三人参加诉讼，被告郑某某于2010年1月28日提起反诉。原告林某及其委托代理人刘晓辉，被告郑某某及其委托代理人蔡铭铭、第三人快安捷公司的委托代理人修斯模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某诉称，2009年9月26日，原、被告作为买卖双方、快安捷公司作为中介服务方共同签订《房地产经纪合同》一份，约定由原告林某购买被告郑某某名下的福飞南路X号泉塘新城12#X单元房屋，交易价格为x元，办理交易相关手续时间为“签订本合同后推迟二十个工作日开始办理”，合同定金x元，逾期履行违约金为成交价日万分之五。合同签订后，原告林某即支付了定金x元。二十个工作日后，原告林某通过第三人快安捷公司与被告郑某某多次电话联系，并由第三人快安捷公司于2009年11月6、20、24日向被告郑某某三次发出书面邮件，同时原告林某还委托律师于2009年11月24日向被告郑某某发出律师函，上述通话及邮件均要求被告郑某某尽快配合办理房屋交易手续。但被告郑某某却始终以各种借口拒绝配合，致使相关手续至今未能办理。被告郑某某的行为已经构成严重违约，并给原告林某造成了不必要的损失。为维护原告合法权益，现诉请判令：1.被告郑某某依法履行合同；2.被告郑某某按成交价日万分之五向原告林某支付逾期违约金（自2009年11月2日至其实际配合办理过户手续之日止，暂计至起诉之日为x.5元）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）郑某某辩称，被告郑某某没有违约。三方订立的合同系因第三人快安捷公司的资质原因而无法继续履行。被告郑某某经函告原告林某后，原告林某仍未积极履行合同，有意促成合同的无法履行。请求驳回原告林某的诉讼请求。
反诉原告郑某某诉称，2009年9月26日，被告郑某某与原告林某以及第三人快安捷公司签订一份《房地产经纪合同》，约定由原告林某购买被告郑某某名下的福飞南路X号泉塘新城12#X单元房屋，合同定金x元，订立合同时第三人快安捷公司尚无法确定具体承办的房屋中介经纪服务人员并提供相关资格证书。协议约定房屋交易相关手续于签订合同后二十个工作日开始办理。然而，此后第三人快安捷公司始终不通知被告郑某某其具体承办人员并提供相关资格证书，为此，被告郑某某曾多次致函第三人快安捷公司以及原告林某，要求第三人快安捷公司尽快履行义务以利于合同的进一步履行，但第三人快安捷公司以及原告林某始终不予履行义务，已造成的事实上的违约。被告郑某某认为，第三人快安捷公司作为房屋经纪中介机构，理应指派具有法定经纪资格的工作人员办理具体中介服务工作，这是法律规定的义务，也是《房地产经纪合同》能够得到履行的先决条件，而第三人快安捷公司以及原告林某的上述行为，已给被告郑某某带来损失，由于时间的延长，被告郑某某原出让房屋的事由已发生变化，为此被告郑某某决定终止本合同，并要求原告林某履行定金罚责，向被告郑某某支付x元。为此反诉请求判令：1.终止被告郑某某与原告林某以及第三人快安捷公司三方于2009年9月26日签订的《房地产经纪合同》；2．原告林某依定金罚责向被告郑某某支付x元。
反诉被告林某辩称，被告郑某某要求终止买卖合同，无法律依据。被告郑某某所述第三人的后期承办人员的资质影响合同履行，系为自己违约找借口。双方的房产买卖合同的履行不受第三人的后期承办人员的资质的影响，原告林某没有违约，请求法院驳回反诉原告郑某某的诉讼请求。
第三人快安捷公司述称，第三人快安捷公司多次电话、发函催促被告郑某某继续履行合同，被告郑某某均未主动履行，致使买卖无法进行。第三人快安捷公司的后期承办人员的资质不影响合同的成立及履行。
经审理查明，2009年9月26日，被告郑某某作为卖方（甲方）与作为买方的原告林某（乙方）以及作为中介服务方的第三人快安捷公司（丙方）签订一份《房地产经纪合同》，约定，在丙方居间下甲方将其自有的位于福飞南路X号泉塘新城12#X单元房屋（榕房权证R字第x号）出售给乙方，建筑面积为77.43平方米，转让价格为x元；乙方向甲支付定金x元，定金由银行监管；甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约其定金不予返还，甲方违约双倍返还定金，丙方违约退还已交的服务费并支付甲、乙方相当于中介佣金数额的违约金。甲、乙双方如未按约定交易程序规定的期限履行义务，守约方可以选择定金罚则或要求对方按照成交价日万分之五支付违约金；甲、乙双方同意签订后推迟二十个工作日开始办理房产交易的相关手续。合同还就购房款以及其他费用支付、费用承担方式、合同解除、甲方房产解押等相关条款进行了约定。履约过程甲、乙双方于2009年9月28日向交通银行办理了存量房交易结算资金监管协议，原告林某将x元定金交由银行托管。被告郑某某将上述房屋所有权证以及土地使用权证交由快安捷公司保管。合同约定的开始办理房产交易日期过后，第三人快安捷公司曾于2009年11月6、20、24日邮寄函件给被告郑某某，要求被告郑某某与其具体工作人员联系并配合办理房屋评估等交易相关手续。被告郑某某于2009年11月11、26日邮寄回函给快安捷公司认为《房地产经纪合同》未填写经纪人以及房地产经纪人资格证号，要求第三人快安捷公司提供经办人员房地产经纪人资格证号，并表示在此之前其无义务按照第三人快安捷公司的要求与公司的其他人员联系。2009年11月24日，原告林某委托律师致函被告郑某某，要求被告郑某某履行合同，同年12月10日被告郑某某复函要求原告林某配合其催促第三人快安捷公司履行义务。2009年12月15日，原告林某具状本院，提起本案诉讼。2010年1月10日被告郑某某致函第三人快安捷公司以快安捷公司未确定具体经办人并提供承办人员房地产经纪人从业资格号导致合同无法履行，已构成违约，履行合同已无任何必要，通知解除上述《房地产经纪合同》。
本院认为，《房地产经纪合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效合，对合同双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定履行各自权利义务。第三人快安捷公司指派为原、被告提供居间服务的承办人员的资质问题仅是涉及管理性规定不涉及效力性规定，并不影响合同的履行。被告郑某某以第三人快安捷公司未提供经办人员经纪资格证明拒绝配合，采用消极回避的方式不办理产权过户手续，其违约故意明确，被告郑某某应当承担违约责任。被告郑某某作为违约方，对诉争房屋买卖合同并无解除权，其于2010年1月10日发给快安捷公司的函件并不发生解除合同的效力。因此被告郑某某相应的反诉请求本院不予支持。原告林某要求继续履行合同并由被告郑某某承担违约责任的主张有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林某与被告（反诉原告）郑某某以及第三人福州快安捷房产投资顾问有限公司签订的《房地产经纪合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）郑某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林某违约金（以x元为本金，按日万分之五计付，自2009年11月2日至计至本判决确定履行合同之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）郑某某的反诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费x元，适用简易程序减半收取5187元，以及反诉费5470元、诉讼保全费3170元，均由被告郑某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员XXX
二○一○年五月三十一日
书记员XXX附相关法律条文：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
