上诉人（原审第三人）黄某乙。
委托代理人谢某某。
被上诉人（原审原告）吴某丙。
委托代理人吴某丁。
原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司。
法定代表人熊某某。
委托代理人陈某某。
原审被告彭某某。
原审被告蒋某某。
委托代理人彭某某，系蒋某某丈夫。
上诉人黄某乙因与被上诉人吴某丙及原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司、彭某某、蒋某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兴安县人民法院（2009）兴民初字第X号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周秋莹担任审判长，审判员徐刚、审判员苗正娇参加评议的合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄某乙及委托代理人谢某某、被上诉人吴某丙及委托代理人吴某丁、原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司的委托代理人陈某某、原审被告彭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2004年5月至2009年4月期间，昌源公司将位于中心广场的三空门面出租给彭某某，随后，彭某某将承租的三空门面转租给黄某乙(租期到2009年4月30日止)，黄某乙又将其中的二空转给陈某琰经营珠宝(租期也是到2009午4月30日止)，自己使用转角的一空门面经营电器。陈某琰按期将二空门面租金交给黄某乙，黄某乙将三空门面租金交给彭某某，彭某某再将三空门面租金交给昌源公司。昌源公司与彭某某的合同期满前，昌源公司于2008年12月21日张贴公开投标招租通知，因考虑到彭某某才是租赁合同的承租人，12月31日昌源公司发出取消投标招租通知。昌源公司股东讨论决定出租价后直接征求彭某某是否继续承租。2009年1月3日，彭某某以每年22万元承租昌源公司的三空门面而与昌源公司签订了租期三年的合同(2009年5月1日至2012年4月30日)。2009年5月3日，彭某某约同昌源公司、吴某丙、黄某乙四方在场的情况下，经协商，最后吴某丙同意支付彭某某合同转让费6.5万元，彭某某愿意退出租赁合同的前提下，昌源公司直接与吴某丙签订了租赁合同，约定:租期三年(2009年5月1日至2012年4月30日)，年租金22万元(月租金1.x万元)，每月X号前交纳，过期以违约论处;如出租方违约，负责赔偿承租方装修损失外，另按法律规定返还押金;承租方交纳押金5万元，合同期满时退还;原昌源公司与彭某某于2009年1月3日所签订的该门面租赁合同同时作废。合同签订的当天，吴某丙向昌源公司交纳了5万元押金，支付彭某某合同转让费6.5万元，并向三方发出书面通知，要求:昌源公司在5月6日前交付黄某乙占用的一空门面;黄某乙在5月6日前搬出，逾期不搬既要承担三分之一的租金每月6111元;彭某某收取转让费后应在5月6日前叫黄某乙交出门面。5月5日吴某丙向昌源公司交纳了五月份房租1.x万元。5月18日吴某丙与福建省莆田市恒达经济贸易有限公司签订了《订购珠宝首饰盘合同》，并依照合同交纳了定金2万元。5月26日与桂林某兴都装饰工程有限责任公司签订了《装修工程承包合同》，依约交纳了采购材料押金10万元。两份合同皆约定:若吴某丙违约，对方则没收定金、押金。因黄某乙至今未搬出占用的一空门面，导致吴某丙的整体装修计划至今无法落实。另查明:香港卓尔珠宝城兴安金行2004年12月15日在工商注册性质为个体工商户，业主为陈某琰;后陈某琰撤出全部资金退出经营，由吴某丙接管经营，2009年7月16日工商执照上业主变为吴某丙。
原审法院认为，工商登记材料证明，香港卓尔珠宝城兴安金行的业主虽有过变化，但个体工商户的性质一直没变，依照最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的解释第46条规定，个体工商户的业主才是适格民事主体。吴某丙在签订租赁合同时已经是香港卓尔珠宝城兴安金行的实际业主，吴某丙作为自然人也是签订租赁合同的适格主体，在签订租赁合同后吴某丙即在工商注册登记成该金行的业主，更表明吴某丙是本案的合法主体，故被告昌源公司认为吴某丙非适格主体缺乏正当理由和法律依据，本院不予采信。黄某乙虽然对租赁合同双方的诉讼标的无独立请求权，但因本案的处理结果与其有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定可列为本案的第三人。原告吴某丙与被告昌源公司5月3日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且内容合法，该合同合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。原告依约交纳了押金5万元和租用三空门面一个月的房租，但被告昌源公司未完全交付出租物即三空门面，构成违约，原告要求被告昌源公司继续履行租赁合同，交付被第三人黄某乙占用的一空转角门面，理由正当，应予以支持;因被告已经部分履行租赁合同，现原告仍主张继续履行租赁合同，故原告要求被告昌源公司返还租房押金5万元不合理，不予支持;原告主张的装修损失和利润损失因证据不足，不予支持。5月3日，原告与昌源公司是在黄某乙、彭某某皆在场，且皆无异议的条件下才签订租赁合同的，且原告以及被告昌源公司都催告过第三人黄某乙限期搬出，第三人至今无偿占用一空转角门面不搬，是导致昌源公司违约的根本原因，也构成对原告的侵权，故原告要求第三人黄某乙搬出非法占用的一空转角门面并按原告书面通知所要求的6111元/月支付占用期间的租金，理由正当，符合法律规定，应予以支持。因5月3日签订租赁合同时，黄某乙未提出异议，是对昌源公司将三空门面整体出租给原告的认同，故第三人主张优先权问题并以此为由占用门面不搬的理由不正当，不予采信。彭某某收取原告6.5万元合同转让费是否合法以及是否应予退还，属于另一法律关系，原告可另案起诉。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决:一、被告兴安县昌源贸易有限责任公司向原告吴某丙交付被第三大黄某乙占用的一空转角门面;二、第三人黄某乙搬出占用的一空转角门面，并向原告吴某丙支付占用期间的租金(按6111元/月从2009年5月1日支付至搬出之日);三、驳回原告的其他请求请求。案件受理费5568元，原告负担3000元，被告兴安县昌源贸易有限责任公司、第三人负担2568元。
上诉人黄某乙不服原审判决,上诉称:上诉人在2004年7月已承租现讼争的门面,至2009年4月30日仍为上诉人租赁使用,合同到期前的2009年元月,原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司向社会发出重新招租公告,上诉人即与香港卓尔珠宝店的业主陈某琰共同向原审法院提起诉讼,要求确认对原租门面享有优先承租权，但作为代理人的吴某丙却在未经上诉人同意的情况下向法院申请撤诉。2009年5月3日，在彭某某、吴某丙及原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司重新签订租赁合同时，虽然上诉人在场，但并没有表示放弃优先承租权。综上所述，原审认定事实不清，导致判决错误，请二审依法改判驳回被上诉人吴某丙的诉讼请求。
被上诉人吴某丙答辩称：2009年5月3日以前，被上诉人吴某丙及代理人吴某丁与兴安县昌源贸易有限公司陈某某及彭某某多次在一起协商三个门面租赁合同时，黄某乙都在场，且一直都表示放弃原租用的一个门面优先租用权，由吴某丙统一租用经营珠宝。2009年5月3日上午，被上诉人吴某丙与兴安县昌源贸易有限公司签订三个门面租赁合同时，黄某乙一直都在场，且没有提出任何异议，同意由吴某丙交付给彭某某转让费6.5万元，由吴某丙统一租用该三个门面，并表示2009年5月8日前移交门面。在场人陈某某、彭某某、林某某等人均可作证。上诉人于2009年5月3日前后一直表示放弃优先租赁权，并全权委托陈某琰向兴安县人民法院起诉被上诉人昌源公司、彭某某主张租赁优先权及撤回起诉(详见该案全权委托书)，并由吴某丙统一租赁使用，并非吴某丙在上诉人不知情的情况下以上诉人的名义向法院申请撤回起诉，也并非冒充上诉人签各。黄某乙原已在灵渠市场旁边租赁二个门面，将富康家电城移至该地段，因经营一段时间后，该店人气不旺、生意不好，改变原主意，欲要继续租赁原有一个门面，因此，迟迟不肯搬移。上诉人黄某乙非法侵权占用店面，给被上诉人造成租金、租赁押金及装修材料的巨大经济损失，依法应予赔偿。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。
原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司庭审陈某：本公司将自有的门面三空租赁给彭某某，彭某某将门面转租是其对租赁权的处分权利，本公司不干预。2009年5月3日，彭某某将自己承租的三空门面转租给吴某丙，并由吴某丙直接与本公司签订合同，本公司是同意的。当时上诉人黄某乙从协商到签订合同及吴某丙交纳合同转让费给彭某某的全过程均在场，上诉人黄某乙并未提出异议。因此，本公司与吴某丙所签订的租赁合同是合法有效的，上诉人黄某乙占用门面不搬是侵权行为，原审判决正确，本公司服从原判。
原审被告彭某某及蒋某某陈某：本人转租门面是征求过上诉人意见的，也言明上诉人对其原所租的一空门面有优先承租权，本人将三个门面的承租权利全部转让要收取转让费，上诉人并未表示继续承租和交纳转让费。兴安县昌源贸易有限责任公司与吴某丙签订租赁合同及吴某丙向本人交纳合同转让费时，上诉人一直在场，其并未提出异议。因此，原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由是不能成立的。
经本院二审审理，原审判决认定的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司为本案争议租赁门面的产权所有人，其对门面拥有处置和租赁的权利；而承租其门面的承租人在租赁期限届满后，对门面的新一轮招租在同等条件下享有优先承租权。2004年至2009年4月30日，原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司将三空门面租赁给原审被告彭某某，双方签订了租赁合同，彭某某取得租赁权后将该三空门面转租给上诉人黄某乙，此后，黄某乙又将其中两空门面转租给案外人陈某琰经营珠宝店，最终陈某琰将珠宝店转让给被上诉人吴某丙经营，由此当事人之间形成了租赁与转租赁的法律关系。因房屋产权人兴安县昌源贸易有限责任公司仅与彭某某之间有合同关系，在合同届满之时，只须告之彭某某在重新招租时享有优先承租权，而无需通知转租人黄某乙及吴某丙。在新一轮的招租过程中，在同等条件下，彭某某当然享有优先承租权。彭某某在续签租赁合同后，已询问上诉人黄某乙是否继续转租，向其告知被上诉人吴某丙欲全部承租彭某某已租的三空门面，并愿交纳合同转让费6.5万元,上诉人黄某乙并未向彭某某表示其承租的意思。在被上诉人吴某丙向彭某某交纳合同转让费6.5万元及吴某丙与兴安县昌源贸易有限责任公司另签租赁合同并交纳房屋租金时,上诉人黄某乙均在场,其均未提出任何异议,应视为其对自己原承租门面租赁权的放弃,对被上诉人吴某丙与兴安县昌源贸易有限责任公司签订租赁合同行为的认可。故被上诉人与原审被告兴安县昌源贸易有限责任公司签订的门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，亦未损害他人合法权益，为有效合同，本院依法予以保护。上诉人黄某乙占有被上诉人吴某丙合法租赁的门面已构成侵权，依法应承担因其侵权行为造成被上诉人的经济损失。上诉人主张其仍享有优先承租权的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院应予维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案收取二审受理费5568元，由上诉人黄某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长周秋莹
审判员徐刚
审判员苗正娇
二0一0年三月二十五日
代书记员王艳
