原告朱某，男。

委托代理人周某，女。

被告某某公司。

法定代表人邱某，职务董事长。

委托代理人杨某。

原告朱某诉被告某某公司商品房预售合同纠纷一案，于2010年4月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，公开开庭进行了审理，原告朱某、被告某某公司的委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某诉称：其与被告于2003年8月签订江南宴花园内部认购协议一份，约定购买本市长宁区X路X号6F幢X室房屋，总房价为人民币725,926元。协议签订后，原告即向被告支付了首付款220,000元。协议明确约定被告应在取得预售许可证后将书面通知原告签订预售合同以及缴付余款。但是，由于被告原因项目被搁置数年，在此期间房价飞涨。目前被告已经取得预售许可证并对外销售，但是，虽经原告多次催促，被告却拒绝履行双方之约定。故原告诉至本院，诉请判令：被告返还购房款220,000元，并赔偿损失2,785,500元。

被告某某公司辩称，该内部认购协议系预约合同，原告不能强迫被告与其签订预售合同。而且原告诉争的房屋由于规划变更已不再建造，前述本约已不可能履行，故同意返还原告已付的首付款，至于损失赔偿由法院酌定。

经审理查明：2003年8月25日，原、被告签订江南宴花园内部认购协议，由原告向被告认购尚无预售许可证的江南宴花园6F幢X室房屋（以下简称系争房屋），每平方米6,801.52元，根据被告暂测的房屋面积106.73平方米，系争房屋的总房价暂定为725,926元，原告在签订认购协议五日内，支付首期房款（总房款的30%）计217,777元，签署预售合同时，原告一次性向被告付清余款或办理贷款手续向被告一次性付清余款；被告获得预售许可证后将书面通知原告签署预售合同及缴付余款，如原告未在通知发出之日起30日内签署预售合同及缴付余款，被告有权单方面书面通知原告终止协议，并将上述房屋转售他人，终止协议后30天内被告向原告无息退还原告已缴付的首期房款。

签订协议后，原告分两次向被告支付首期房款共计220,000元。

原告认为被告已经取得系争房屋所在楼盘的预售许可证并对外预售商品房，但是被告却拒绝履行与原告之间的义务。被告自述系争房屋由于规划变更已经不再建造，同时表示内部认购协议仅是一份预约合同，不同意与原告签订《商品房预售合同》。

本院另查明，长宁区规划局向上海市规划局请示，要求结合轨道交通X号线建设，完善曹家渡地区商业中心功能，相应调整部分土地使用功能和建筑布局。2007年12月28日，上海市规划局批复，“原则同意结合轨道交通建设，完善曹家渡地区商业中心功能，优化苏州河滨河地区功能，提高商业商务建筑比例，沿长宁路建设商业商务办公建筑等”。2008年7月9日，长宁区规划局通知被告，对长宁区X-6街坊（曹家渡地块）中的部分规划管理予以调整，地上总建筑面积控制在175,000平方米以内，其中，住宅建筑9.50万平方米。

经原告申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对本市长宁区X路X号“江南宴花园”（现“长宁八八中心”）内与系争房屋面积相同、楼层相同、房型结构相似房屋的市场价值进行评估。该评估机构的结论是，该房的市场单价为每平方米35,260元，房地产市场总价值为3,763,000元。

上述事实，有内部认购协议、收据、房地产估价报告、民事判决书及当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告双方签订的内部认购协议，系原、被告约定将来订立商品房预售合同（本约）的意思表示，协议虽然约定了房屋座落、面积、单价、总价、付款方式等，但尚不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，从性质上讲应属于预约，不能依据最高人民法院司法解释认定该认购协议为买卖合同，故被告的抗辩意见，本院予以采信。但该内部认购协议为双方真实意思表示，应为有效，本院予以确认。

预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用原则，将预约所确定原则贯彻到本约的合同条款中。本案中，由于规划的变更，导致签订本约买卖合同的条件不复存在，原、被告双方均同意终止内部认购协议，本院予以准许。

内部认购协议终止后，被告应当返还房款，并赔偿由此给原告造成的损失，包括直接损失和间接损失，但损失不应超过当事人在订立合同时预见到或应当预见到的因合同不成立、无效或被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。本案原告以房屋差价作为损失之依据，鉴于被告的原因未能签订正式买卖合同，且从订立内部认购协议至今长达6年之久，确实可能导致原告缔约机会的丧失，故被告应负赔偿责任。但考虑到原告仅支付了部分房款，结合被告的过错程度，本院酌定被告赔偿原告114万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一项之规定，判决如下：

一、被告某某公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告朱某购房款人民币22万元。

二、被告某某公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告朱某损失人民币114万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

评估费人民币10,500元，由被告某某公司负担。

案件受理费人民币30,844元，因适用简易程序减半收取计人民币15,422元，由原告朱某负担人民币6,168.80元，被告某某公司负担人民币9,253.20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员胡桂霞

书记员屠晓婷