上诉人（原审被告）李某，女，X年X月X日生，白族，云南省宜良县人，住（略）。

被上诉人（原审原告）宜良县饮食服务有限公司。

住所地：宜良县X镇X街X号。

负责人周某某，该公司副董事长。（主持工作）

特别授权诉讼代理人李某东，云南华清律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人宜良县饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宜良县人民法院（2008）宜民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：2006年3月16日，双方当事人签订《房屋租赁合同》。合同约定：宜良县饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）将坐落于宜良县X镇X街X-X号两间房屋出租给李某使用；租赁期间从2006年4月1日起至2006年12月31日止；租金每年x元，签订合同时一次性交清；同时还对违约责任等事项作了约定。合同签订后，双方当事人全面履行了合同内容。2006年12月31日合同期限届满后，双方当事人口头约定：18-X号两间房屋由李某继续租用；租赁期限为不定期；租金按原合同每年x元执行。之后，该两间房屋由李某管理使用，李某于2008年1月11日交付了2007年1月1日至12月31日的一年租金x元给饮食公司。至今两间房屋是李某在管理使用。

原审法院认为：我国合同法规定，租赁合同的租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该案中，2006年12月31日合同期限届满后，双方当事人口头约定，由李某继续管理使用房屋的行为，视为对原租赁关系的延续，只是租赁期限为不定期。对于不定期租赁，作为出租人的饮食公司可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知李某。为此，饮食公司要求李某返还振兴街X-X号两件租赁房屋以及支付2008年1月1日至2008年4月23日期间的租金7210.56元的诉讼请求成立，原审法院予以支持。对于饮食公司主张李某支付从2008年4月23日起至归还房屋之日止的房屋占用费的请求，因李某至今仍在实际管理使用房屋，李某理应支付费用，为此，饮食公司要求李某支付房屋占用费的请求成立，原审法院予以支持。房屋占用费从2008年4月24日起算，按每年x元÷365天，每天64.38元计算。对于李某要求饮食公司赔偿装修费的辩解，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：“一、由被告李某于本判决发生法律效力之日将座落于宜良县X镇X街X-X号两间房屋返还给原告宜良县饮食服务有限公司；二、由被告李某于本判决发生法律效力之日支付原告宜良县饮食服务有限公司租金7210.56元；三、由被告李某于本判决发生法律效力之日支付原告宜良县饮食服务有限公司从2008年4月24日起至归还房屋之日止的房屋占用费（占用费按每天64.38元计算）。”案件受理费50元由被告李某负担。

宣判后，李某不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、判令被上诉人继续履行未完成的口头租赁协议。三、赔偿装修损失费2万元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审判决认定事实有误。具体而言，上诉人在双方合同期届满后，曾两次与被上诉人负责人周某某达成口头续租协议，并非一审判决所称的“租赁期限为不定期”。同时，根据双方口头协议约定，本案所涉房屋继续由上诉人使用。并且在房屋整体出租不能实现的情况下，相应房屋只能单独出租。届时，上诉人作为原租户在同等条件下有优先承租权。如果上诉人投标失败，就要把房屋返还被上诉人，到时再结清所有费用。因此，基于上述约定，上诉人才于2008年4月投资2万元对房屋重新装修，现被上诉人单方面违反双方口头协议并诉请收回房屋无事实和法律依据，依法应予驳回。

被上诉人饮食公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经审理，除双方是否在租赁期限届满后口头达成续租协议及相应协议内容的事实以外，其余二审查明事实与一审判决确认事实一致。至于是否达成口头续租协议的事实，虽然上诉人主张其与被上诉人负责人周某某在双方租赁协议届满后，曾就之后房屋如何续租以及何时交回房屋的事宜达成口头协议，但对此并未提交证据证实，现被上诉人对此不予认可的情况下，本院对上诉人的上述主张依法不予确认。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

本案中，双方所涉房屋租赁合同于2006年12月31日届满后，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人对此亦未提出异议，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期。为此，现被上诉人作为房屋出租人要求解除双方所存在的上述不定期房屋租赁关系，并要求上诉人腾还房屋的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于不定期租赁期间相应租金的支付金额认定及处理。二审中，上诉人对于被上诉人所主张的2008年1月1日至2008年4月23日的欠租数额7210.56元以及2008年4月23日以后按每日64.38元标准计付房屋租金的事实予以认可，故一审法院对于本案2008年1月1日起至房屋交还之日止的不定期租赁期间内所涉租金支付的认定及处理并无不当，本院予以维持。

至于上诉人二审提出继续履行双方口头续租协议的诉请，实属上诉人针对被上诉人要求解除双方不定期租赁关系所提出的抗辩理由。对此，由于上诉人不能举证证实该口头协议的存在以及相应的协议内容，故其要求继续履行双方口头续租协议的抗辩不能成立，本院不予支持。与此同时，虽然上诉人二审提出赔偿装修损失费2万元的诉请，但由于该诉请属于二审提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，现被上诉人对于上诉人二审提出的反诉请求不愿进行调解，故上诉人对此应另案解决。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李某承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。

审判长孟静

代理审判员卢义颖

代理审判员起俊

二○○八年十一月十六日

书记员熊梓旭

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