上诉人（原审被告）昆明超凡房地产开发有限公司。住所地：昆明市高新技术产业开发区X路边C2-4地块。

法定代表人黎某，董事长。

特别授权诉讼代理人高崇华，云南震序律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）龙某某，男，汉族，X年X月X日出生，云南省安宁市人，住（略）-20C，身份证号码：x。

特别授权诉讼代理人龙某华，男，汉族，X年X月X日出生，云南省安宁市人，住（略）-20C，与龙某某系兄弟关系，身份证号码：x。

上诉人昆明超凡房地产开发有限公司（以下简称超凡公司）与被上诉人龙某某商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月16日受理后依法组成合议庭，于2008年7月10日对本案进行了公开询问。上诉人超凡公司的代理人高崇华，被上诉人龙某某的代理人龙某华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认，2006年7月17日龙某某与超凡公司签订《商品房购销合同》，约定龙某某向超凡公司购买硅谷公寓负壹层A-X号车位，总价款8万元，龙某某于合同签订之日起支付总价款的25%即2万元，余款于2006年7月17日前到超凡公司指定地点办理按揭手续，逾期未办理视为龙某某未按约付款，龙某某承担逾期付款的违约责任即自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，龙某某按每天30元向超凡公司支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，龙某某按每天50元向超凡公司支付违约金，合同继续履行；超凡公司应于2006年12月31日前交付龙某某车位。龙某某已于2006年5月23日支付超凡公司首付款2万元。2006年12月17日超凡公司将本案诉争车位交付龙某某。2007年8月29日龙某某支付超凡公司x元。2007年8月31日超凡公司收回本案诉争车位。2007年9月1日龙某某向昆明市X村信用合作社福海信用社申请贷款x元，期限8年。2008年1月2日该信用社出具证明，载明龙某某于2007年1月初向其申请车位按揭贷款x元，期限20年，该社于2007年1月16日审批通过，通知龙某某来办理放款手续时，龙某某说不需要贷款了。后龙某某于2007年9月1日再次申请车位按揭贷款x元，期限8年，该社于2007年9月11日审批通过，通知龙某某办理放款手续时，龙某某又说不需要贷款。

原审法院审理认为，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。超凡公司所举证据不能证明其指定银行可于2006年7月17日前办理车位首付款为25%的余款按揭贷款，其应承担举证不力的不利后果，故超凡公司未尽合同中按揭贷款的附随义务。2007年8月29日龙某某又支付超凡公司x元的行为，应视为双方对余款支付方式的变更履行达成合意。故对龙某某的第一项诉讼请求（实质是余款x元办理按揭贷款）及判令超凡公司退还x元的诉讼请求不予支持。应当指出，余款x元的支付方式应由双方协商解决，合同继续履行。精神损害赔偿系自然人人格权利或具有人格象征意义的特定纪念物品受侵害而适用的民事责任，而本案系因合同引起的纠纷，故对龙某某诉请赔偿精神损失5000元的诉讼请求不予支持。超凡公司未尽合同的附随义务且双方对余款的支付方式变更履行达成合意，故对超凡公司请求解除合同及支付违约金的反诉请求不予支持。龙某某基于合同而合法使用本案诉争车位，故对超凡公司诉请龙某某支付车位占用费的反诉请求亦不予支持。故对超凡公司诉请龙某某承担其支出的律师费5000元的反诉请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：“一、驳回本诉原告龙某某的诉讼请求。二、驳回反诉原告昆明超凡房地产开发有限公司的诉讼请求。”本诉案件受理费225元，由本诉原告龙某某承担；反诉案件受理费2453元，由反诉原告昆明超凡房地产开发有限公司承担。

上述一审判决宣判后，超凡公司不服，向本院提起上诉，请求维持昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决书第一项判决结果，撤销第二项判决结果，支持上诉人原审全部反诉请求。事实和理由如下：一、原审法院遗漏了本案的关键事实，导致认定事实不清，适用法律不当，判决不公。二、上诉人和交通银行昆明分行、昆明市官渡区X村信用合作社签订的两份按揭贷款合作合同的内容不仅包括硅谷公寓的住房而且也包括车位，车位按揭贷款首付比例和住房按揭贷款首付比例相同。原审法院认为上述两合同不包括车位，是极不负责且严重错误的。三、原审法院错误的认定由于上诉人举证不利，无法证明被上诉人可以于2006年7月17日前到上诉人指定银行办理车位按揭贷款。四、原审法院错误认为上诉人未尽合同中按揭贷款的附随义务。五、原审法院未支持上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房购销合同》并支付违约金，无事实和法律依据。六、原审法院未支持上诉人提出的车位占用费，也无事实和法律依据。基于上诉事实，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人龙某某答辩认为：双方合同约定龙某某只需支付车位总价款的25%，即人民币2万元，余款于2006年7月17日到超凡公司指定地点办理按揭手续。龙某某先后去了超凡公司指定的两个金融机构，但该两金融机构均明确首付25%无法办理按揭贷款，超凡公司明显违约，应就此向龙某某承担违约责任，即按照龙某某在一审中的起诉请求执行。

经二审征询双方当事人对原审判决确认事实的意见，上诉人与被上诉人对一审确认的案件事实均无异议，本院予以确认。此外，上诉人认为有补充事实，即预售房许可证包括了商品房和车位；超凡公司与昆明市官渡区X村信用合作社签订的商品房按揭贷款合作合同以及与交通银行昆明分行签订的个人住房贷款合作协议，只要龙某某首付款不低于总价款的25%，都可以办理按揭手续；龙某某并未按合同约定的2006年7月17日前到超凡公司指定地点办理按揭手续。

就上诉人补充的事实，被上诉人并不认可，本院认为，上诉人补充的事实就是本案双方争议的事实，关系到案件的处理结果，就此本院将综合一审案件证据材料以及二审调查核实的情况予以认定。

本院认为，双方之间于2006年7月17日订立的硅谷公寓负壹层A-X号车位的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效。合同生效后，双方当事人在依照合同享有权利的同时，也应依照合同履行各自的义务。双方关于车位购房付款问题产生争议，根据合同第六条第3款的约定，龙某某于合同签订之日起支付总价款的25%即2万元，余款于2006年7月17日前到超凡公司指定地点办理按揭手续，逾期未办理视为龙某某未按约付款，龙某某承担逾期付款的违约责任。根据查明的事实，作为购买车位的龙某某，已在合同约定的期限内付清了首付款，余款根据合同约定是到超凡公司指定地点办理按揭，故龙某某只需证明其在约定期限内到与超凡公司具有合作关系的金融机构（交通银行昆明分行或昆明市官渡区X村信用合作社现更名为昆明市X村信用合作联社福海信用社）办理过按揭的事宜，就完成了合同约定的义务。依照一审法院和本院到交通银行调查了解的情况，均为该行从不办理车位按揭贷款，在与超凡公司订立的个人住房贷款合作协议中的合作内容也不包括车位，故超凡公司陈述商品房按揭包括车位的陈述与事实不符，同时，交通银行也认可龙某某就车位按揭贷款事宜与其有过接洽，故超凡公司认为龙某某未在合同约定期限内到指定地点办理按揭手续的陈述与事实不符。综上，本院认为，关于双方争议的合同应当解除还是继续履行的问题，因超凡公司关于龙某某逾期付款的主张与客观事实不符，依法不能成立，超凡公司无权要求解除合同，且依据合同约定，即使龙某某逾期付款事实成立，也是承担违约金，合同仍应继续履行，因此，超凡公司不具备行使合同约定解除权和法定解除权的情形，其解除合同的请求和追索逾期付款违约金的主张，于法无据，一审法院不予支持的认定正确。因合同尚未解除，则双方均应按照合同约定执行，龙某某本诉中要求继续履行合同的请求，实为要求按合同第六条第3款约定的首付25%款项办理按揭继续履行合同的意思表示，本院认为，因客观情势的变化（龙某某又支付了x元以及金融机构新出台的贷款政策发生变化），已丧失按原约定执行的基础，一审法院不予支持原告要求继续履行该合同条款的主张认定无误，本院予以支持。关于龙某某要求退还已支付的x元的车位款的主张，因支付合同约定的车位尾款系龙某某的义务，无论具体支付方式是通过银行按揭支付还是自行支付，只要该款已经支付，并为超凡公司所接受，就视为龙某某按照合同约定在履行其付款义务，龙某某要求退还x元已付款的主张与合同订立的本意相悖，缺乏法律依据，一审法院不予支持认定正确。关于龙某某主张的精神损失赔偿，因本案属合同纠纷，并不在精神损失赔偿的适用范围，一审法院对此认定正确，本院对该主张不予支持。关于超凡公司主张的车位占用费，因龙某某在支付首付款后按照合同约定取得车位并进行使用合法有据，一审法院驳回超凡公司主张车位占用费，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人超凡公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2678元，由昆明超凡房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

审判长杨宁

代理审判员黄超

代理审判员杨茜

二○○八年七月二十八日

书记员申开勇

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