原告林某，男，（略）国籍，现住（略）。

委托代理人杨某。

委托代理人吴某。

被告上海某房地产开发有限公司。

法定代表人罗某，董事长。

委托代理人谢某，该公司员工。

委托代理人熊某。

原告林某诉被告上海某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月8日受理后，依法由审判员谭永玮独任审判，于2009年6月30日、9月2日公开开庭进行了审理。原告林某的委托代理人杨某、吴某，被告上海某房地产开发有限公司的委托代理人熊某、谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某诉称，2002年，被告销售人员告知原告，将在上海市X路建设高档住宅小区。被告向原告出具的《客户预约卡》中标注了小区的平面示意图，原告向被告预订该小区B幢X层BX室单元一套，建筑面积230平方米。2002年9月26日，原、被告签署《北京西路案预约卡收款确认书》，双方约定房屋优惠单价为每平方米人民币15,000元（以下币种均为人民币），原告支付诚意金50,000元。2009年，原告得知被告的规划有变，将住宅楼项目变更为办公楼项目，以至《房地产买卖合同》无法订立、原告购房目的落空。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《北京西路案预约卡收款确认书》；2、被告返还原告50,000元及利息19,244元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2002年9月27日至实际支付日止）；3、被告赔偿原告的经济损失共计287,500元；4、诉讼费由被告承担。

被告上海某房地产开发有限公司辩称，建设规划的变更并非被告单方行为所致，而是政府行为。被告已经对所有的预订客户通过不同方式进行了通知。由于原告长年在国外，联系方式发生了变更以致无法通知。因此，被告不存在违约行为，无需承担对原告的赔偿责任。同意归还原告50,000元，并承担存款利息的50％。

经审理查明如下事实：2002年，被告销售人员告知原告准备在上海市X路建设高档住宅小区。被告向原告出具了《客户预约卡》，《客户预约卡》上标注了小区的平面示意图，显示小区将建成A/B/C/D/EX幢住宅楼和一会所。2002年8月，上海市静安区规划管理局核发建设项目选址意见书，同意被告该地块用地性质为居住、商业、办公。2002年9月26日，原、被告签署《北京西路案预约卡收款确认书》，双方约定，原告预订B幢X层BX室，房屋优惠单价为每平方米15,000元，“预约人支付诚意金要求发展商保留上述房屋。”原告支付了诚意金50,000元。2004年5月28日，上海市静安区人民政府办公室形成《区政府专题会议纪要——关于X号地块开发建设的有关问题》，该纪要议定第一项为：“为尽快解决原住宅建设方案日照影响大、居民矛盾突出等问题，加快推动项目建设进展，决定对原住宅建设规划进行调整，改建一幢纯办公甲级写字楼。”2007年12月13日，上海市静安区规划管理局向被告颁发建设工程规划许可证，工程项目为酒店、办公楼。

以上事实，有原、被告的陈述、《北京西路案预约卡收款确认书》、《客户预约卡》、《上海市建设项目选址意见书》、《区政府专题会议纪要——关于X号地块开发建设的有关问题》、《建设工程规划许可证》等证据，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本案争议焦点为：第一，《北京西路案预约卡收款确认书》是否有效第二、因商品房买卖合同未能订立，被告是否应当承担责任

针对第一个焦点，本院认为，预约合同是合同当事人约定将来订立一个确定性合同的协议，并不包含房地产买卖的实体权利义务，预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，但不得依预约合同直接请求对方履行本约即预售合同中的实体义务。原、被告双方在《北京西路案预约卡收款确认书》中对合同标的物和单价等合同基本情况进行了约定，并为原告创设了系争房屋买卖的保留权。原告只得以此请求对方签订房屋买卖合同，不能请求被告交付房屋。《北京西路案预约卡收款确认书》系属预约性质，不因被告尚未取得预售许可证而导致其无效。现因建设项目规划变更，被告已无法与原告订立商品房买卖合同，原告购房目的自此落空，其提出解除预约之诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告返还其已支付的诚意金50,000元，本院亦予以支持。

针对第二个焦点，本院认为，商品房买卖合同的成立具有不确定性，双方当事人均有义务进一步就合同的具体条件进行磋商以促成本约之订立。预约合同未能促成本约，所产生的法律后果为缔约过失责任。缔约过失责任的构成，要从缔约方是否有违反先合同义务的行为、是否有过错、是否给相对方造成损害、违反先合同义务与损害事实之间的因果关系等四方面综合判断。

《北京西路案预约卡收款确认书》订立之时，被告关于X号地块建设项目的选址和规划性质获得了上海市静安区城市规划管理局的核定。2004年5月28日系争建设项目调整后，被告应当积极与原告磋商处理本约未能订立的后果，将诚意金返还给原告，被告以原告联系方式发生了变更以致无法通知为由，未能积极了结此事。因被告的消极行为给原告造成了一定的经济损失，被告应当承担责任。系争建设项目调整之原因虽在《区政府专题会议纪要关于X号地块开发建设的有关问题》中可见，但并非基于抽象行政行为导致，被告援引不可抗力主张免除损害赔偿责任的抗辩，本院不予支持。

《北京西路案预约卡收款确认书》订立之时，双方当事人仅就房屋单价达成了一致，对将要购买房屋的面积、朝向、付款方式、物业交付时间等均未作出约定，与双方签订本约即房屋买卖合同相距甚远，双方尚处于缔约磋商的初级阶段。而原告要求被告赔偿房屋差价5％，即287,500元经济损失，系本约签订后可能实现的利益，与缔约过失责任的构成要件不符，故原告的诉讼请求，本院难以支持。原告要求被告承担计息损失的请求，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第三款、第九十四条第五款、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告林某与被告上海某房地产开发有限公司之间的《北京西路案预约卡收款确认书》；

二、被告上海某房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告林某诚意金50,000元；

三、被告上海某房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告林某支付利息损失，以50,000元为本金，从2002年9月27日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息;

四、原告林某要求被告上海某房地产开发有限公司赔偿经济损失287,500元的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,362.50元，减半收取3,181.25元，由原告林某承担1,590.62元，被告上海某房地产开发有限公司承担1,590.63元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内，被告在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。

审判员谭永玮

书记员沈莹