原告林某，男，新加坡共和国公民。

委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。

被告林某，女，印度尼西亚共和国国籍。

委托代理人戈侃，上海市联合律师事务所律师。

委托代理人吴盈，上海市联合律师事务所律师。

原告林某诉被告林某买卖合同纠纷一案，本院于2009年2月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙亦玢独任审判，于2009年3月30日公开开庭进行了审理，后于2009年8月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林某的委托代理人徐培龙，被告林某的委托代理人吴盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某诉称：其与被告订有《上海市商品房租赁合同》及补充条款，约定原告承租被告所有的上海市X路房屋，面积为152.5平方米，租期自2006年6月1日起至2007年6月1日止，每月租金为1,400美元。合同期限届满后，双方协商由原告继续承租。补充条款中被告同意以每平方米22,000元人民币(以下币种如无注明均为人民币)的价格将系争房屋转让给林某，并同意第一年的租金抵充房款，买卖房屋的一切费用由原告承担。同时约定原告于签订补充条款后20天内购买系争房屋。因原告于2007年9月1日凌晨发生严重车祸，身体遭受严重伤害，无法在2007年9月3日前与被告办理房屋转让手续，遂委托他人前往交易中心办理。但被告违背诚实信用原则，无端提出先支付30%房款再签约的苛刻条件，致使买卖合同未能签订。原、被告所达成的补充条款具有预订协议性质，被告理应按照约定与原告签订正式房屋买卖合同，但被告因不愿继续出售房屋而在签约前故意提出“先付款后签约”的无理要求，有悖诚实信用原则，故诉讼来院要求被告赔偿房屋成交后的差价损失1,525,000元，及一年租金损失132,140元，共计1,657,140元。

原告为证明其主张，提供如下证据：

1、租赁合同，证明双方对以单价22,000元出售系争房屋有明确约定；

2、房屋价格走势图，证明系争房屋价格一直处于上升趋势，被告不签订正式房屋买卖合同有主观上的故意；

3、电话录音，证明被告方的代理人沈某提出原告先付款再签约的苛刻条件，导致双方签约未成，被告对此主观上有恶意；

4、上海市房地产买卖合同，证明被告以5,880,000元的价格出售给案外人，从中获取高额利润；

5、民事判决书两份，证明双方产生争议的经过。

被告林某辩称：双方签订的补充条款系预订协议性质，买卖合同的成立具有不确定性。正式房屋买卖合同没有成立的原因并非被告违反诚实信用原则。根据中、高院查明的事实，双方对房款支付方式进行过协商，并非被告恶意。未正式订约的原因并不在被告方。对于被告提出先支付30%首付款的要求是符合常规的合理要求，并非原告认为的苛刻条件，据此推定被告违反诚实信用原则，缺乏事实和法律依据的。故不同意原告的诉讼请求。

被告未提供证据。

审理中，双方当事人对上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）初字第X号民事判决书及上海市高级人民法院（2008）沪高民一（民）终字第X号民事判决书中认定的事实均无异议，本院予以确认。

被告对原告提供的租赁合同真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的网上的二手房价格走势图的真实性及与本案的关联性不予认可，本院认为房屋价格的变化不能作为直接证据证明被告有主观过错，故该证据与本案的关联性，本院不予认可，但2007年至2008年房屋价格的上涨是普遍社会成员共知的事实，本院予以确认。被告对原告的录音证据认为形成时间为2007年9月18日，已超出了双方约定的20日，沈某的观点不能代表被告。本院认为，该录音证据能够证明双方协商房价款的过程，故本院对于相关联部分的内容予以确认。

经审理查明，原、被告曾签订《上海市商品房租赁合同》，约定原告承租被告所有的上海市X路房屋，面积为152.5平方米，租期自2006年6月1日起至2007年6月1日止，每月租金为1,400美元。合同期限届满后，双方协商由原告继续承租。2007年8月14日，原、被告又签订补充条款，被告同意以每平方米22,000元的价格将系争房屋转让给原告，并同意第一年的租金抵充房款，买卖房屋的一切费用由原告承担。同时约定原告于签订补充条款后20天内购买系争房屋。2007年9月1日，原告发生车祸。为签订房屋买卖合同，原告委托他人前往房产交易中心与被告代理人沈某协商未果。此后，原、被告针对系争房屋买卖合同的房款支付方式进行过协商。

本案争议焦点，本案系争房屋买卖合同未能正式签订的原因，被告是否应当承担房屋买卖合同未能签订的法律责任。

本院认为，原、被告签订的《上海市商品房租赁合同》及相关补充条款，系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于该补充条款的性质，经生效判决已认定属于预约协议，而非房屋买卖合同。由于双方签订的系预约性质的协议，房屋买卖合同的成立具有不确定性，双方当事人有义务进一步就合同的具体条件进行协商，以最终使得合同得以成立。预约协议未能促成本约，所产生的法律后果为缔约过失责任。

缔约过失责任是否构成要从缔约方是否有违反先合同义务的行为，是否有过错，是否给另一方造成损害，违反先合同义务和损害事实是否有因果关系等四方面综合判断。原告认为被告提出先行支付30%房款再签约即违反诚实信用原则，存在过错。本院认为双方在签订房屋买卖合同过程中，对付款方式进行协商是会经过正常的磋商过程。在磋商房屋价款支付方式的过程中，原告应当接受被告所提出的合理付款方式。原告如不予认可，双方可进一步协商付款方式。否则，买卖合同磋商未果的责任不能归咎于任何一方。而从中、高院判决认定的事实及电话录音中的陈述分析，双方当事人对付款方式发生争议。被告提出先付款再签约的要求，原告则未能同意，致双方最终未能签订正式的房屋买卖合同。从常理来说，在预约合同中，原告已取得签订买卖合同的签约权，只要原告有签订房屋买卖合同的意思表示，双方应当签订正式的买卖合同。原、被告在预约协议中已谈妥房屋价格，付款方式的具体进度可在房屋买卖合同中进一步约定，或者约定支付不高于房价的20%作为首付定金等条款，而不应当以先付款30%作为签约的附加条件。所以，正式房屋买卖合同未能签订的主要原因系被告提出了签约的附加条件而原告无法接受。被告应承担正式买卖合同无法签订的主要责任。然而，缔约过失责任赔偿的范围是因为合同不订立所造成的原告损失。即使认定被告提出先付款后签约，对买受方是苛刻条件，违反诚实信用原则，需要承担缔约过失责任，被告应当赔偿的是原告信赖利益的损失。目前原告诉讼请求的损失范围，实际为正式合同成立后，并且正常履行完毕，所能够产生的期待利益。这个损失范围不能作为被告承担缔约过失责任的赔偿责任范围。经本院释明，原告仍坚持作为损失的范围，故本院对于原告请求赔偿房屋差价损失和房屋租金损失的诉讼请求，不予支持。本院结合原、被告在签约过程中的过错程度、原告尚未履行主要付款义务及双方对不履行签订本约所应承担的违约责任的合理预期等因素，本院酌定被告赔偿原告损失250,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：

一、原告林某要求被告林某赔偿屋成交后的差价损失1,525,000元及一年租金损失132,140元，共计1,657,140元的诉讼请求，不予支持；

二、被告林某应于本判决生效之日起赔偿原告林某250,000元。

案件受理费19,714.3元，由原告林某承担16，740.3元，被告林某承担2,974元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。

审判长谭永玮

审判员张君默

代理审判员孙亦玢

书记员鲁佩侃