原告丁某。

原告王某。

两原告共同委托代理人徐某，上海某律某事务所律某。

被告华某。

委托代理人沈某，上海某律某事务所律某。

原告丁某、王某诉某告华某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月1日立案受理后，于2010年7月2日向被告华某送达了起诉某副本等材料。本案依法由代理审判员穆英慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某、王某及其委托代理人徐某，被告华某的委托代理人沈某到庭参加诉某。本案现已审理终结。

原告丁某、王某诉某，2010年4月4日，原告通过某公司（以下简称“某公司”）居间，与被告的代理人王某签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市宝山区某号X室房屋，总房价款人民币67万元（含装修、家具、家电等）。原告于2010年4月2日向王某支付了1万元定金，并于签约当日又向王某支付了30万元房款，另外的35万元房款由原告通过银行贷款方式支付，余款1万元在房屋交某时支付。由于系争房屋在出售前尚有30余万元贷款未还清，被告提出通过办理转按揭的方式办理新贷款，并声称已经与银行联系好，很快可以办妥转按揭手续。同时双方约定于2010年5月20日前到交某中心办理产权过户手续。后来被告担心转按揭遇到障碍，于是通过中介与原告协商，将过户时间延长至2010年6月10日，被告代理人王某还出具《承诺书》，承诺如逾期不过户，向原告退回已付房款，并赔偿原告总房价款20％的违约金，同时承担总房价款2％的中介费。由于银行对被告以往的交某记录有异议，未批准被告办理转按揭。2010年6月10日，被告未能将系争房屋过户至原告名下。原告知情后，建议被告放弃转按揭，由被告还清银行贷款，原告向银行贷款来支付房款，但被告一直找借口搪塞。原告及中介公司多次与被告沟通，但被告一直不向银行还清贷款，注销抵押。2010年6月25日，被告代理人王某与原告在中介公司碰面，原告提出被告如退还房款，则不追究被告的违约责任。但被告代理人王某称钱已经用掉了，还钱不可能。由于被告的原因导致本次交某无法进行，被告对此应承担相应的责任。故原告诉某本院，要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告已付的房款及定金31万元；3、被告支付逾期未办理过户手续的违约金134,000元；4、被告偿还原告支付的1万元中介费；5、被告支付原告自2010年6月10日至2010年8月10日止的租金损失2,400元。

被告华某辩称，被告确实委托王某与原告签订《上海市房地产买卖合同》，对于合同约定的总房价款及付款方式没有异议，被告确实收到了31万元房款。对于第二笔35万元的房款被告从未承诺以转按揭方式支付，而是由原告支付35万元房款后，被告去注销系争房屋上的抵押。由于原告未按约支付房款，系争房屋上的抵押未注销，双方还没有办理系争房屋的过户手续。合同中并未约定被告不按约过户或交某，则原告有权解除合同，原告只有权主张违约金。被告在履行合同过程中不存在欺诈、恶意。故不同意原告的诉某请求。另外，被告保留要求原告支付房款的权利。

经审理查明，被告是系争房屋登记的产权人。2009年12月2日，被告出具《委托书》，主要内容为：被告是上海市宝山区某号X室房地产登记权利人，现委托王某为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为签订上述房地产转让定金协议、代为签订上述房地产的买卖合同、领取房地产的转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交某、物业进出户手续等。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律某为及所签署的法律某书，委托人均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至2010年5月1日止。2009年12月3日，上海市奉贤公证处出具（2009）沪奉证字第X号公证书，对被告的上述委托行为进行公证。2010年4月4日，两原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定：原告受让被告所有的上海市宝山区X村X号X室房屋，房价为50万元。甲、乙双方同意，甲方于2010年5月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交某。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后房屋钥匙交某给乙方为房屋转移占有的标志。2010年5月20日之前甲乙双方共同向房地产交某中心申请办理转让过户手续。合同约定的付款方式为：本合同签订后，乙方于2010年4月2日前支付全部房价款的2％即1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2010年4月10日前支付13万元；于2010年5月20日前支付35万元；于2010年5月31日前支付10万元。合同落款处被告的签名由王某代签。当日，原告（乙方）与被告（甲方）在某公司的见证下，又签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方就上海市宝山区X村X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》约定的成交某格50万元，该价格未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意，甲方认可就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方17万元整，2010年4月10日前，即交某之前或签订买卖合同当日，乙方支付给甲方。落款处被告的签名由王某代签。同日，王某就系争房屋买卖还出具《承诺书》一份，主要内容为：双方约定于2010年4月30日前做出延期公证书，有效期延期半年至2011年10月31日，公证内容为华某委托王某全权负责该房屋买卖交某过户等事宜。双方预定2010年6月10日之前前往交某中心办理交某过户手续。该房屋除了公积金贷款以外无其他抵押。若约定之日无法完成上述之条款，本人愿意全额退款给买方所付房款，且赔偿给买方购房违约金房价总额的20％，并承担总价款2％的中介服务费。2010年4月22日，被告再次出具《委托书》，主要内容为：被告是上海市宝山区X村X号X室房地产登记权利人，现委托王某为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为签订上述房地产的买卖合同及买卖过程中其他相关手续、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交某、物业进出户手续等。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律某为及所签署的法律某书，委托人均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至2011年4月22日止。2010年4月27日，上海市国信公证处出具（2010）沪国证字第X号公证书，对被告的上述委托行为进行公证。2010年4月2日，王某出具收条，确认收到系争房屋定金1万元。同年4月4日，王某再次出具收条，确认收到丁某支付购买系争房屋的首付款30万元。当日，某公司出具收条，确认收到丁某支付的部分税费1万元，还欠11,000元在交某中心当日支付。目前系争房屋仍登记在被告名下，产权并未过户至原告名下，系争房屋也未实际交某给原告。目前系争房屋仍存在抵押，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司。

审理中，原告表示，合同约定的第二笔35万元房款、第三笔1万元房款付款时间实际是与合同约定的过户时间和交某时间相对应。由于被告提出要办理转按揭贷款，于是将过户时间变更至2010年6月10日前。虽然合同并未约定被告逾期过户，原告可以解除合同，但王某代表被告出具的《承诺书》中写明，若约定之日无法完成过户，愿意全额退还买方所付房款，实际上这是双方解除合同的约定，该《承诺书》是对买卖合同内容的变更。由于被告没有按期过户和交某，原告只能在外借房居住，所以被告应支付原告租金损失，为此，原告提供了租房合同及支付租金的收据。由于被告的违约，还造成原告律某某、诉某某、调某某、交某某等损失。关于中介服务费，当时原告全权委托某公司办理，包括中介费及税费在内，一共需支付21,000元，原告现已支付了1万元，由于交某没有成功，剩余11,000元未付。原告为证明是由于被告原因无法办理转按揭，并且被告将首付款挪作他用，无法还清贷款，注销抵押，导致交某未成，提供了某公司出具的情况说明，并申请系争房屋买卖具体经办人夏玉婷出庭作证。夏玉婷证实，签订买卖合同时，原告提出要贷款35万元来支付第二笔房款，被告无异议，并同意用原告首付款31万元还清系争房屋的贷款，注销抵押。签订买卖合同当日，被告又提出办理转按揭，由于系争房屋房龄长、房价底，可能办不出转按揭。被告表示，其银行有人，肯定能办出。于是夏玉婷要求被告代理人王某出具了《承诺书》。之后，被告找了几家银行办理转按揭未果。最后夏玉婷向银行了解，是由于被告的资信原因无法办出转按揭。直到6月10日也未办出，系争房屋也没有过户。6月20日左右，夏玉婷一直与被告联系，但被告不接电话。后来双方约定6月25日一起到中介公司协商。听同事说，当天原告要被告先还清贷款，原告自己办理贷款，被告称首付款已经用掉，无法还清贷款，让中介公司将系争房屋再出售，拿到首付款后再还给原告，中介公司和原告都不同意。原告还表示如果被告能还清贷款，他们还是愿意购买系争房屋。双方约定于2010年6月10日过户，意味着第二笔房款也要延期至6月10日支付，即等转按揭放款后支付。本来原告应支付13,400元的中介费，但原告只向公司支付了1万元中介费，由于没有付清，所以收条上写明是部分税费，如果写明是中介费，剩余的中介费就无法再向原告主张。原告对于证人证言不持异议。被告表示，买卖合同中并未约定被告要办理转按揭贷款，也没有约定原告要贷款来付35万元房款，只约定了付款期限。王某出具的《承诺书》超出了被告的委托权限，应该无效。而且《承诺书》只是预定双方于6月10日办理过户，并未最终确定日期，为此被告不需要承担违约责任。另外，按照总房价款20％支付违约金明显过高，希望法院予以调某。关于租赁合同及租金收据，真实性无法确认。某公司出具的1万元收条及情况说明，真实性有异议，某公司与原告存在利害关系。关于证人证言，认为原告已支付给某公司1万元款项，证人与原告之间有利害关系。有些事项证人是听说的，证人证言不属实。

以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、公证书两份、《承诺书》、收条三张、上海市房地产登记簿、情况说明、证人证言、租赁合同、租金收条及当事人的陈述等证据为证，经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，被告授权王某出售系争房屋，王某代表被告与原告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。合同虽然没有约定原告支付第二笔35万元房款是以贷款方式支付，但合同约定的第二笔35万元房款、第三笔1万元房款的支付时间与合同约定的过户时间及交某时间相吻合。后来根据王某代表被告出具的《承诺书》，双方已同意将过户时间变更至2010年6月10日，可以认定原告支付第二笔35万元房款的期限也延长至过户当日，即2010年6月10日。被告认为原告没有按期支付第二笔35万元房款，导致其无法注销抵押的理由不成立。事实上，原告在2010年4月4日就已经支付给被告定金及首付款共计31万元，被告完全可以用该笔款项还清贷款，注销抵押，将系争房屋过户至原告名下。但被告至今未还清系争房屋的贷款，致使系争房屋无法过户至原告名下，被告的行为已构成违约。被告代理人王某出具的《承诺书》，是对买卖合同内容的补充，并未超出被告的授权范围，原告基于被告出具的公证委托书，有理由相信王某有权代表被告出具承诺，故该《承诺书》合法有效，对被告具有约束力。依据《承诺书》的内容，被告未按期将系争房屋过户至原告名下，被告愿意全额退还原告已支付的房款、赔偿违约金、承担总房价款2％的中介服务费，这意味着双方约定了原告对合同的解除权，现解除条件已成就，原告有权解除合同。被告于2010年7月2日收到原告要求解除合同的起诉某副本等材料，根据法律某定，合同自此解除。合同解除后，被告应将已收取的房款及定金共计31万元返还给原告。关于违约金，被告虽然承诺按照总房价款20％向原告支付违约金，鉴于被告在审理中，主张该违约金过高，要求法院对违约金进行调某，原告也同意违约金由法院进行调某，结合被告的违约情形、违约可能给原告造成的损失等因素，本院酌情确定由被告向原告支付违约金3万元。关于中介服务费，被告已承诺愿意承担总房价款2％的中介服务费，即13,400元，现原告已支付给中介公司1万元中介服务费，原告要求被告承担该笔费用，本院予以准许。关于租金损失，因被告违约已承担相应的违约责任，违约金中已包含了对守约方损失的补偿，原告再要求被告赔偿租金损失，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华某民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：

一、原告丁某、王某与被告华某就上海市宝山区某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年7月2日解除；

二、被告华某于本判决生效之日起十日内，返还原告丁某、王某支付的房款及定金共计31万元；

三、被告华某于本判决生效之日起十日内，支付原告丁某、王某违约金3万元；

四、被告华某于本判决生效之日起十日内，支付原告丁某、王某中介服务费1万元；

五、原告丁某、王某其余诉某请求，不予支持。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为4,073元，由原告丁某、王某负担25元，被告华某负担4,048元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交某诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某上海市第二中级人民法院。

审判员穆英慧

书记员戴聪