原告许某。

原告吕某。

原告王某乙。

原告生某。

原告徐某。

原告张某丙。

原告鲍某。

原告朱某。

上列八原告共同委托代理人葛某。

原告葛某，男，X年X月X日生，汉族，工作同上，住（略）。

原告黄某丁。

上列十原告共同委托代理人汤某。

被告某业委会。

负责人王某戊，主任。

被告某公司。

法定代表人张某己，总经理。

委托代理人马某，员工。

委托代理人张某庚，员工。

原告许某、吕某、王某乙、生某、徐某、张某丙、鲍某、朱某、黄某丁、葛某与被告某业委会（以下简称某业委会）、被告某公司（以下简称某公司）业主撤销权纠纷一案，于2009年9月28日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员陶芳独任审判，于同年10月27日公开开庭进行了审理。原告吕某、王某乙、徐某、张某丙、鲍某、黄某丁、葛某及十原告共同委托代理人汤某、被告某业委会主任王某戊、被告某公司的委托代理人马某、张某庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许某、吕某、王某乙、生某、徐某、张某丙、鲍某、朱某、黄某丁、葛某诉称，2008年2月28日，某业委会在未召开业主大会、未经小区业主及业主大会同意及授权的情况下，擅自以业主大会的名义与某公司签订《物业服务合同》。本小区业主及业主大会未选聘过某公司继续作为本小区的物业服务管理单位，其不具有签订物业服务合同的主体资格。某业委会擅自与未经业主大会选聘的某公司所签订的合同，违反了《物权法》及《物业管理条例》的有关规定，侵犯了小区业主的合法权益。故起诉要求撤销系争物业服务合同。

被告某业委会辩称，某公司之前一直为本小区提供物业管理服务，在前一届业委会与之签订的物业服务合同到期后，本届业委会遵循之前业委会操作惯例，与某公司续签合同，故不存在再行选聘物业公司的问题。在双方签订物业服务合同之前，某业委会就签订合同所涉的收费标准等问题进行公示征询意见，该方案已经过半数的业主及代表过半数建筑面积的业主的同意，符合法律、行政法规的要求。同时系争合同的签订过程均由宝山区房管局等行政部门全程指导，该合同系合法有效，不同意原告的诉讼请求。

被告某公司辩称，同意某业委会的答辩意见，某公司长期对系争小区提供物业管理服务，系争合同上某业委会代表业主大会并加盖了业主大会的章，故该合同是合法有效的，要求驳回原告的诉请。

经审理查明，2001年11月8日，某业委会（甲方）与某公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，甲方委托乙方对某弄进行物业管理服务，委托管理期限为二年，自2001年11月8日起至2003年11月7日止。嗣后，某公司继续对某弄小区提供服务。

2007年8月25日，上海市宝山区某弄业主大会（以下简称某业主大会）、某业委会向某弄业主分发《关于实行“菜单式”服务收费定价的征询书》，主要内容为，根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，对小区所有商品房住户的物业服务费实行“菜单式”管理，现业委会聘请物业公司也必须按照“办法”执行，针对三个方面的问题与大家沟通，其中主要涉及此前物业服务费的标准、业主支付费用的组成，同时提出，第三届业委会自2007年4月27日成立后，在“菜单式”结果指导下与物业公司进行多次协商物业管理收费定价，物业公司也承诺向小区业主提供高质量物业服务。该征询书后载明，已经送达的征求表决意见单，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。征询书由业主代表上门进行意见征询，并签名通过。希望全体业主积极配合，在三天内将意见反馈表由业主代表转交或直接交于本业委会。上述征询意见书陆续由业主代表签收领取。

2007年12月20日，某业主大会、某业委会发出公告，载明，关于续聘某公司及实行菜单式服务定价为每平方米0.75元的意见征询书的统计汇总已于2007年12月15日晚上7点在本小区X号老年活动室向业主代表大会做了具体汇报，汇总如下：小区总户数658户，扣除6户售后公房，为652户；总建筑面积为61,995.5平方米，扣除6户售后公房，总面积为61,482.54平方米，目前同意户数为374户，建筑面积为34,631.53平方米,根据修改后的《物业管理条例》第十一条、第十二条有关共用和共同管理权利的其他重大事项应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总户数过半数的业主同意的规定，根据汇总均已达到超过半数以上的业主同意通过。

2008年2月19日，某业主大会及某业委会发出告示，将与某公司签订菜单式服务合同的内容全文张贴，业主若有意见或建议请于2008年2月19日至2月23日期间提出，某业委会将与某公司签订新的物业服务合同。

2008年2月24日，某弄业主葛某、徐某向某业委会及业委会主任发函，主要内容为，本小区已有超过20％的业主强烈要求召开业主大会临时会议，根据业主委员会张贴在小区内将要与物业服务企业签订的《物业服务合同》所述不符合法律规定的内容强烈要求业主委员会不准与物业服务企业签订此合同。现已有本小区业主180人签名，人数已符合法定要求，请本小区业主委员会主任及业主委员会及时回复。该函件后附了小区X位业主的签名信息。

2008年2月26日，某业主大会及某业委会发出公告，载明，本小区物业服务合同草案在2008年2月19日至2008年2月25日公示结束，其中有10人次来业委会提出咨询和建议并收到挂号信一封。根据有关规定，不同意意见未超过法定规定50％，物业服务合同草案通过，本会将于2月底前与某公司签订物业服务合同。

2008年2月27日，葛某再次发函至某业委会及主任，再次就召开临时大会提出要求，对于某业委会就“一封挂号信”内容不予解答、准备强制与物业服务企业签订侵害本小区业主利益且有权责不等的《物业服务合同》等行为提出质疑，强烈要求业委会在临时会议上解答不符合法律规定的不明真相的、额外支出的4万元“清洗水箱费”及“绿化养护费”的费用之疑问，以及上海市物价局一级收费标准收取的物业费却以二级以上三级以下收费标准来收取本小区业主的物业费之疑问。以上质疑要求某业委会予以正面回复。

2008年2月28日，某业委会代表某业主大会（甲方）与某公司（乙方）签订《物业服务公合同》，约定，乙方为某弄小区商品住宅提供物业服务，本合同为期二年，自2008年3月1日起至2010年4月30日止。

2008年7月3日，上海市宝山区房屋土地管理局向葛某等发函，主要内容为，对于来信反映某业委会未经业主同意、擅自与某公司签订物业服务合同等事项提出异议的信访事项，该局在了解后回复，宝山区某小区首届业委会成立于2001年11月，该业委会与某公司签订的《物业管理服务合同》已于2003年11月7日到期，第二届业委会成立后沿用了原来的合同。2007年4月，第三届业委会成立，该业委会与某公司就续聘一事进行协商，并就物业服务收费标准进行统一，并以书面征求意见的形式召开了业主大会，征询主题为是否同意每月每平方米0.75元的收费标准及继续与某公司签订事项。事后经过统计，同意的业主为374户（56.84％），建筑面积为34,631.53平方米（55.86％）业委会以公告的形式告知了全体业主。2008年2月19日，业主委员会张贴了物业服务合同并拍照留存，物业服务合同张贴一周，期间，业委会先后接待了10名业主，收到了一封主要咨询服务合同及对合同反馈意见书挂号信。上述征询意见的过程，符合《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，即选聘物业服务企业应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于每平方米0.75元的物业服务收费是否合理，建议向物价部门提出。

以上事实，有原告提供的2001年11月8日签订的物业管理服务合同、2008年2月28日签订的物业服务合同、《关于菜单式服务收费定价征询书》、给某业委会的公函、2008年2月26日某业委会的公告、再次给某业委会的函、公告、照片、某业委会提供的公告、征询意见书的签收单、照片、意见汇总表、房管局的答复，及各方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，本案的争议焦点为系争物业服务合同是否符合法律、行政法规的规定、是否侵害了小区业主的合法利益。选聘和解聘物业服务企业依法由业主大会决定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。根据某业主大会及某业委会发出的《关于实行“菜单式”服务收费定价的征询书》，其中明确就物业公司有关物业收费等具体问题征求小区业主的意见，并未提出另行选聘或更换物业公司，鉴于某公司长期对系争小区提供物业服务，故该意见书中继续聘用某公司进行物业服务的意思一般人均能明了，业主应知道仍聘用原物业公司即某公司提供物业服务。在征询意见过程中，若业主对此表示反对应作出明确意思表示。根据法律规定，对于是否选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述征询意见书的结果经业主大会统计，已通过享有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总户数过半数业主的同意，对该统计结论原告未提出异议，本院可予认定。故上述征询意见的过程和结果，符合《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，某业委会据此与某公司签订的物业服务合同，合法有效。而原告在此后的发函中表示不同意与某公司签订物业服务合同，该意见无法对抗上述生某的业主大会的决议。鉴于业主大会的决议对全体业主具有约束力，原告现要求撤销该物业服务合同的诉请，缺乏法律依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六第一款第四项、第二款、第七十八条、《物业管理条例》第十五条第二项的规定，判决如下：

原告许某、吕某、王某乙、生某、徐某、张某丙、鲍某、朱某、黄某丁、葛某要求撤销被告某业委会与被告某公司于2008年2月28日签订的《物业服务合同》的诉讼请求，不予支持。

本案受理费减半收取40元，由原告许某、吕某、王某乙、生某、徐某、张某丙、鲍某、朱某、黄某丁、葛某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陶芳

书记员吕某锋