原告赵××，女。

被告杨××，男。

第三人上海星准房地产经纪事务所。

投资人何星平，经理。

委托代理人胡××，员工。

原告赵××与被告杨××房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海星准房地产经纪事务所（以下简称星准房产事务所）作为第三人参加诉讼，并依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵××、第三人星准房产事务所的委托代理人胡××到庭参加诉讼。被告杨××经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告赵××诉称：2007年1月7日，原告在网上看到被告出售上海市X路X弄X号二层后楼房屋的信息，经与被告联系，双方至第三人星准房产事务所办理该房屋承租权转让手续。同年1月9日，原、被告及星准房产事务所三方签订一份《星尊（准）房地产代理合同》，合同补充条款约定，被告于2010年2月28日前迁出系争房屋内户口，如因被告方户籍发生异议，由被告承担赔偿责任。合同签订当日，原告支付被告定金7万元。之后，因被告未将其与前妻孙建英户籍从系争房屋迁出，导致双方无法办理房屋交易手续。经交涉，被告于2010年2月27日返还原告定金1.2万元。2010年3月9日，被告出具一份承诺书，承诺剩余定金5.8万元在同年3月25日前返还原告，如到期不还，被告同意支付原告违约金。之后，被告仍未按约履行。现原告起诉要求解除原、被告及星准房产事务所2010年1月9日签订的《星尊（准）房地产代理合同》，要求被告返还定金5.8万元，并要求被告支付违约金2万元。

被告杨××未作答辩。

第三人星准房产事务所述称：原告所述属实。由于被告未将系争房屋内户籍迁出，导致原、被告无法交易。现同意解除原、被告及星准房产事务所签订的《星尊（准）房地产代理合同》，原告其余的诉讼请求由法院判决。

经审理查明：上海市X路X弄X号二层后楼房屋承租人为被告杨××，该房屋内有被告及孙建英两人户籍。2010年1月9日，原、被告及第三人星准房产事务所三方签订一份《星尊（准）房地产代理合同》，约定，被告出售的房屋座落于虹口区X路X弄X号二层后楼，使用面积16.6平方米；签订本协议时，原告支付定金7万元，房价为48万元；补充条款约定，被告于2010年2月28日前迁出该房屋内户口，如因被告方（孙建英）户口产生异议，被告承担赔偿责任，由此引起一切后果，由被告负责。合同签订当日，原告支付被告定金7万元。嗣后，因被告未将系争房屋内户籍迁出，导致原、被告无法办理房屋交易手续，被告返还原告定金1.2万元。同年3月9日，被告向原告出具一份承诺书，载明：因被告无法将霍山路X弄X号二层后楼内孙建英户口迁出，造成上述房屋无法交易，但又无法归还原告支付的定金计人民币5.8万元，经与原告协商，同意将还款期延长到2010年3月25日，如到期不能归还，被告愿意（承担）一切责任，将原告的本金人民币5.8万元和利息（同期银行利息的四倍以及违约金2万元）一起归还。之后，被告仍未按约履行。原告遂诉至本院。

上述事实，由原告提供的《租用公房凭证》、户籍资料、《星尊（准）房地产代理合同》、收条、承诺书及原告、第三人陈述等证据佐证。

本院认为：原、被告及第三人签订的《星尊（准）房地产代理合同》系当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，由于被告未按约将系争房屋内户籍迁出，导致原、被告之间系争房屋承租权转让受阻，现原告要求解除合同、返还定金，依法应予支持。合同解除的时间以原告要求解除合同的意思表示到达被告及第三人的时间2010年5月21日为准。关于违约金，由于被告违约导致系争房屋转让受阻，且被告承诺在2010年3月25日前不能返还原告剩余定金，同意支付原告违约金2万元，因此，对于原告要求被告支付2万元违约金的诉讼请求，依法应予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告赵××与被告杨××、第三人上海星准房地产经纪事务所2010年1月9日签订的《星尊（准）房地产代理合同》于2010年5月21日解除；

二、自本判决生效之日起10日内，被告杨××返还原告赵××定金5.8万元；

三、自本判决生效之日起10日内，被告杨××支付原告赵××违约金2万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1,830元，减半收取915元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员华琴

书记员王颖