原告临澧县X镇企业物资开发公司破产管理人，住所地（略）。

负责人杨某某，常德市公正清算有限公司经理。

委托代理人陈雪凤，湖南远大律师事务所律师。

被告雷某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告临澧县X镇企业物资开发公司破产管理人（以下简称管理人）与被告雷某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈雪凤、被告雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：1996年7月，临澧县X镇企业物资开发公司（以下简称开发公司）与中国农业银行临澧县支行（以下简称农行）签订了一份抵押借款担保合同，合同约定开发公司向农行借款50万元，开发公司将位于（略）安福路西段的在建办公楼作为抵押，并办理了房屋他项权证。2000年6月5日，临澧县人民法院以（2000）临经初字第X号民事调解书对房屋抵押予以确认，同日临澧县人民法院以（2000）临经初字第X号民事裁定对该房屋予以查封，并不准变卖，转让等，2001年5月13日，开发公司和雷某某达成房屋买卖协议，开发公司将该房屋一楼东头两间门面房屋卖给雷某某。2008年10月8日，开发公司被宣告破产，常德市中级人民法院指定常德市公正清算有限公司为管理人。为了维护破产债权人的合法权益，原告要求判决确认开发公司与被告雷某某所签订的房屋买卖合同无效，并要求被告雷某某腾空所占有房屋。

为支持其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了如下证据材料：

1、房屋他项权证1份，欲证明被告所买房屋已于1996年7月22日抵押给农行的事实。

2、临澧县人民法院（2000）临经初字第X号民事调解书和民事裁定书各1份，欲证明该房屋抵押的事实被法院的生效文书所确认，并且该房屋已被人民法院查封。

3、房屋买卖协议1份，欲证明房屋转让行为是在房屋抵押后进行的，被告是在设置抵押后购买房屋的，故买卖行为无效。

4、被告的收条1份，欲证明被告购买房屋后仅支付部分购房款，房屋尚没有办理产权证书。

5、见证书1份，欲证明开发公司与雷某某签订的协议不符合法律规定。

被告雷某某辩称，其购买房屋是在原开发公司经理李承梯向主管部门报告后实施的，且买卖协议经过了司法所的见证，所以买卖协议合法有效。

被告雷某某没有向本院提交证据材料。

诉讼中被告对原告提交的证据质证后没有异议，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，能够证明原告的主张，其效力本院予以确认。

根据上述认定的证据和原、被告在开庭审理中的一致陈述，本院确认本案事实如下：

1996年7月18日开发公司以其在建的综合办公楼作抵押，向农行借款x元，办理了房屋他项权证。此后，由于开发公司没有偿还借款，农行向本院起诉，诉讼中本院于2000年6月5日作出了（2000）临经初字第X号民事裁定书，对开发公司的办公楼予以查封，准许开发公司使用，但不得变卖、转让、毁损、抵押。法律文书生效后，开发公司一直没有偿还借款。

2001年5月13日，开发公司与被告雷某某签订了一份房屋买卖协议，协议约定开发公司将其综合办公楼大厅东头的两间门面出售给被告雷某某，价款为x元，签订合同时付款x元，余款x元在开发公司办好国土房产手续后付清；双方还对不能办好国土、房产手续情况的处理作出了约定。开发公司在转让房屋时未通知抵押权人（即农行）亦未告知买受人（即雷某某）。协议签订后，被告雷某某于同日给开发公司支付了购房款x元，开发公司给被告出具了收条，并将房屋交付给了被告。

2008年10月8日开发公司被宣告破产，常德市中级人民法院指定常德市公正清算有限公司为开发公司的破产管理人。

本院认为，开发公司以其在建的综合办公楼作为抵押向农行借款，办理了房屋抵押的登记手续，该抵押合法有效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”开发公司在抵押存续期间将房屋转让给被告雷某某时没有告知抵押权人和被告雷某某，违反了法律规定，故开发公司与被告雷某某签订的房屋买卖合同无效。原告要求判决开发公司与雷某某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，只能按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理，原告要求被告腾空所占有的房屋的诉讼请求，不是法律上的处理方式，因此该请求本院不予支持。据此，判决如下：

一、临澧县X镇企业物资开发公司与被告雷某某于2001年5月13日签订的房屋买卖协议无效。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案诉讼费1300元，由被告雷某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判长朱大星

审判员邓莲香

审判员朱开昌

二00九年一月十二日

书记员田睿