原告上海某房地产有限公司

法定代表人某某，董事长。

委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。

委托代理人吕静，上海单新宇律师事务所律师。

被告某企业管理咨询（上海）有限公司

法定代表人李某某，总经理。

委托代理人陈某，该公司职员。

原告上海某房地产有限公司（以下简称某公司）与被告某企业管理咨询（上海）有限公司（以下简称某管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕静律师到庭参加诉讼，被告某管理公司因下落不明经本院公告送达民事起诉状和传票，公告期满后被告某管理公司法定代表人李某某、委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产有限公司诉称，2006年8月18日、2008年9月10日，原、被告双方分别签订了坐落于上海市X路X号1506－X室的《上海市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及协议约定，房屋租赁期自2006年8月18日起至2010年9月17日止，月租金总计为人民币x.07元（以下币种均为人民币），某管理公司（乙方）应于每月1日或之前向某公司（甲方）支付租金。合同另约定，租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。自2010年1月1日起，被告拖欠租金不付。2010年4月7日，被告擅自退租，并搬离了租赁场地。为此，原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的上海市X路X号1506－X室的《上海市房屋租赁合同》及补充协议；2、被告支付租金x.62元（2010年1月1日开始起算至2010年4月6日，按每日每平方米8元计算）及违约金x.11元（相当于2010年4月7日起算至2010年9月17日的租金金额）；3、被告支付管理费8792.19元（2010年1月1日至2010年4月6日）。

被告某管理公司辩称，对原告陈某的事实无异议，因为经营状况不好，被告于2009年9月提出解除合同，原告要求被告自己找到新的承租人则同意被告解除合同，但因为原告的租金比较高，所以被告没有找到新的承租人。2010年3月，被告离开租赁场地。对于原告要求支付至2010年4月6日止的租金和物业管理费金额无异议，被告已经缴纳的保证金x.89元同意抵扣欠费及违约金，但不同意原告主张相当于六个月租金的违约金，认为违约金过高，要求调整为相当于三个月租金的违约金。

原告为支持其诉请提供下列证据：1、《上海市房屋租赁合同》；2、《上海市房屋租赁合同补充协议》；3、照片，证明被告已经搬离现场；4、入账通知，证明被告支付了2009年11月、12月的租金和物业管理费、电费（三个月），共计x.56元；5、系争房屋的产权信息；6、物业公司证明，证明被告在2010年4月7日搬离系争房屋及应付的物业管理费金额。

被告对原告提供的上述证据均无异议。

经审理查明，本市X路X号全幢房屋的权利人为原告上海某房地产有限公司。2006年8月18日，原告作为出租方（甲方）与承租方的被告某管理公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，合同主要内容约定，甲方将本市X路X号1506-X室租赁给乙方作为办公使用，租赁期限自2006年8月18日起至2008年9月17日止，起租日为2006年8月18日，乙方享有1个月的免租装修期，即自2006年8月18日至2006年9月17日，在该期间，乙方无需支付该房屋的租金，但仍需按照本协议的规定支付物业管理费和所有其他费用。该房屋每日每平方米建筑面积租金为7元，月租金总计为x.31元。乙方应于每月1日或之前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，就逾期付款的金额按照年利率17%支付滞纳金，直至全额付清之日（不包括全额付清之日）止。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋3个月的租金及3个月的物业管理费，即x.62元。该房屋的物业管理费按照每平方米建筑面积每月28.94元计算，即该房屋每月的物业管理费为2747.56元，乙方应于每月1日或之前支付该月物业管理费。甲方的解除权享有的情况为乙方延迟支付月租金或其它本合同规定下的款项超过应付款日十五天，乙方违反本合同的任何条款等。在这种情形下，甲方还应有权立即没收履约保证金，并要求乙方赔偿因乙方的违约而导致甲方发生或遭受的任何损失，包括但不限于剩余租赁期的租金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、非正常工作时间空调供应等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。合同另对双方其他的权利和义务作出了约定。2008年9月10日，原告作为出租方（甲方）与承租方的被告某管理公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同补充协议》，主要对继续履行双方于2006年8月18日签订的《上海市房屋租赁合同》作如下修订，房屋租赁期延至2010年9月17日止，自2008年9月18日起至2010年9月17日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元，月租金总计为x.07元，自2008年9月18日起，乙方应向甲方支付的房屋租赁保证金变更为x.89元。双方还对其他内容作出了修订。原告确认收到被告保证金x.89元。上述两份合同双方履行至2010年4月7日，被告搬离系争房屋。被告拖欠原告自2010年1月1日至4月6日的房屋租金x.62元、物业管理费8792.19元至今未付。

本院认为，原、被告之间为租赁合同关系，被告在租赁期限内搬离系争房屋，擅自退租且拖欠租金超过合同约定的付款期限，符合双方约定的合同解除条件，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告认可其违约，对解除租赁合同、搬离房屋的事实、尚欠原告房屋租金、物业管理费用均无异议，同意以保证金抵充欠费，故本院支持原告关于租金与物业管理费的诉讼请求以及保证金抵充欠费的主张。对于被告认可违约，但认为违约金约定过高，要求调整为相当于三个月租金的违约金的请求，因违约金具有补偿性，被告提前终止租赁，原告存在租金损失，但剩余租期尚短，该损失以三个月租金标准较为合理，原告以全部剩余租期的租金作为违约金主张的依据，显然利益失衡，而原告对于租金之外的实际损失未进行举证，故本院调整违约金金额为相当于三个月的租金金额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告上海某房地产有限公司与被告某企业管理咨询（上海）有限公司于2006年8月18日、2008年9月10日签订的《上海市房屋租赁合同》及《上海市房屋租赁合同补充协议》；

二、被告某企业管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产有限公司自2010年1月1日至2010年4月6日的租金人民币x.62元和物业管理费人民币8792.19元，扣除被告在原告处的保证金人民币x.89元，被告实际应支付原告人民币5169.92元；

三、被告某企业管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产有限公司违约金人民币x.21元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币4430.80元（原告已预缴），由被告某企业管理咨询（上海）有限公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长李某坚

审判员冯丽娟

代理审判员王凌冰

书记员施雯