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商用房租赁合同能否解除？如何要求退回租金和赔偿误工损失？需提供何种证据？

一个月前签订了租房合同，商用房，打算开店，但是前几天因为装修需要办手续，叫房东一起去，发现房东的房子是做了抵押的，提前并未告知我们，而且需要她提供证件之类的也总是拖延，影响办事，虽然有买卖不破租赁，但是如果我们的情况不适合买卖不破租赁，能否解除合同，要求退回租金且赔偿误工损失，因为装修公司已经联系好，打算开工，但是手续没办下来。如果要解除合同，需要怎么跟房东说明，租金是否能全部退回，如果赔偿损失，又需要提供什么样的证据？

提问时间：2021-06-01

律师与用户的交流

特邀律师

租金可以退回，但是不是全部，因为在租房过程中，你应该核对房屋产权而事实你没核对，那样你是有一定过错的。赔偿损失要实际发生，不是只装修联系了，要实际装修而要求赔偿损失

用户

应该如何与房东协商，租金能退回多少，扣除一个月房租？现在肯定不是说我让她解除就解除，让她退回就退回，需要拿出什么法律依据，或者寻找什么部门，能让她同意，或者如果她就是不同意解除合同，退回租金，我应该如何进行下一步打算，不想跟她耗着，想快点解决，请解答

特邀律师

能协商更好，那样尽快解决，不能协商可以达成仲裁协议，尽快仲裁。如果还不行那只好起诉了。

特邀律师

法律依据就是合同法

用户

合同法具体哪个条文能发布一下吗，好跟房东谈，租金退还多少就看协商结果了？没有标准是吗？仲裁的话找哪个部门解决？

特邀律师

仲裁委。法律依据是1第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途3第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

特邀律师

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

特邀律师

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

用户

这些主要都是针对房东拖延，也就是拖拖拉拉没有及时提供证件，如果她说之后按时提供呢？是否就不能促成合同解除？我主要想问的是她在出租前抵押了房子，并且没有如实告知我们，感觉房东非常不值得信任，而且担心抵押有问题影响我们后续开业，干脆就不想合作了，所以隐瞒房子被抵押的事情是否构成解除合同的依据，是我最想了解，如果能从这部分寻找法律依据，解除合同，或者就我提供的目前情况，我应该怎么协商，围绕哪个法律维护自己的权益，尽快解除合同

特邀律师

退没有具体标准。当事人可以解除合同情形(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

特邀律师

这个不能协商，你想快也快不了

特邀律师

合同法94条可以解除，民法通则106条承担过错责任

用户

什么不能协商？抵押的问题吗？也就是我如果想要解除合同都必须从房东没有及时履行义务入手？抵押隐瞒没有告知我们并没有违规？也就是说哪怕不符合买卖不破租赁，还是无法从这个抵押未告知上要求解除合同？她办事拖拉，说是不履行任务，对方如果不承认，是不是就没法解除合同了？

特邀律师

不是的可以协商，协商不成可以强制解除

特邀律师

买卖不租是在租赁后情形，你租赁是已经有抵押权（买卖）所以这原则不适用你

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