卖了私人建设的房子想退钱 买了私人的房子 他的土地证是国有土地 只有土地证但是他的证书上是19号门牌 他写给我合同的时候门牌是20号 还有就是合同写着办理房产证费用由我负担 没写他办理房产证！可是他这属于小产权房子办不了房产证！他口头也答应给我办理房产证的 我该怎么办？如果起诉该怎么起诉？