房产纠纷
请资深律师作答，求助二手房纠纷
请资深律师作答，求助二手房纠纷 我于去年10月买下一套价值81.75万的房产。并与卖家中介签订了3方合同。当初这房子，开发商承诺卖家今年的3月下房本，我们签订的3方合同也写明于2011年5月前做过户。（但现在开发商还没有给卖家下房产证）
我们在支付了2万元的定金后又额外支付了38万现金的首付。
买房子时，过户费我出。（合同写出由国家调控政策导致的税费增加或减少，由法律规定的双方各自承担。） 今年年初国家出台二手房政策，营业税从之前的差额5.5%涨到全额房价的5.5%；要多出4万元的营业税。双方都不想出。但营业税本就该卖家承担啊。
我都装修好了，花费约10万元（并签订补充协议写明由卖家的原因导致合同无法履行；赔偿全部装修费用）。
各位律师帮助解答一下：
1.开发商没有给卖家下房产证（他们合同签的是今年3月下），所以卖家没有在我们合同的规定时间内能够过户。（我们合同签的今年5月前办过户）。这样的情况下，卖家的逾期过户可不可以定位为违约行为？应不应该承担违约责任呢？
2.多出的4万元营业税，是否应该卖家承担呢？如果他不出，是否归为违约行为？
3.如果上述的2点能视为卖家违约，我的装修款10万元，定金2万元，首付38万元，卖家是否应当返还？
4.如果采取诉讼，若胜诉了他们就不给钱呢？
我们在支付了2万元的定金后又额外支付了38万现金的首付。
买房子时，过户费我出。（合同写出由国家调控政策导致的税费增加或减少，由法律规定的双方各自承担。） 今年年初国家出台二手房政策，营业税从之前的差额5.5%涨到全额房价的5.5%；要多出4万元的营业税。双方都不想出。但营业税本就该卖家承担啊。
我都装修好了，花费约10万元（并签订补充协议写明由卖家的原因导致合同无法履行；赔偿全部装修费用）。
各位律师帮助解答一下：
1.开发商没有给卖家下房产证（他们合同签的是今年3月下），所以卖家没有在我们合同的规定时间内能够过户。（我们合同签的今年5月前办过户）。这样的情况下，卖家的逾期过户可不可以定位为违约行为？应不应该承担违约责任呢？
2.多出的4万元营业税，是否应该卖家承担呢？如果他不出，是否归为违约行为？
3.如果上述的2点能视为卖家违约，我的装修款10万元，定金2万元，首付38万元，卖家是否应当返还？
4.如果采取诉讼，若胜诉了他们就不给钱呢？
问题状态：已过期
提问人：chaoma……（天津－滨海新区）
提问时间：2011-12-04 18:57
提问人：chaoma……（天津－滨海新区）
提问时间：2011-12-04 18:57
已有9位律师回答了该问题
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要卖方承担
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应当由卖方承担。
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有约定，由卖方承担
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由卖房人承担。
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你好。不下房产证，开发商向卖方承担违约责任，卖方向你承担违约责任，印象中的违约责任是偿付逾期发证期间的房租。
4万元营业税按合同规定应由卖方出。
装修费的补偿，定金、首付款的退还，前提是你要解除合同。而你是有权解除合同的。但要给对方发解除合同通知。一旦发了通知，就不存在营业税由谁承担的问题了。你得选择一下是否解除合同。 我的补充： 2011-12-04 20:54
你要起诉，之前得发解除合同通知，卖方不按通知承担责任，你再起诉，要求法院确认解除合同的效力，对方退还你双倍定金，退还房款，赔偿你的损失。你胜诉了，下一步就是执行了，对方如果没有钱，还可以拍卖这个房子，得款偿付给你。
追问：您好，非常感谢您的解答。
我还想咨询您一下，如果我方解除合同是以什么理由呢？是以卖方没有按照合同规定的时间里过户吗？
现在卖家说，今年房价没有去年的高，如果我们解除合同的话，需要支付他们总房款的差价；这样合理合法吗？回答：你好。理由当然是对方违约未办理过户手续了，可给他一定期限。他们违约，又不是你违约，支付什么差价？不但不支付，还要跟他要损失。追问：您好，于律师。
刚和中介卖方沟通过。
发现了一行手写的小字，写着过户日期以开发商下房本的日期为准。可是，我们签订合同的日期是2011.5月前 。一直也没仔细看过手写的那几行字。
这样可怎么才好啊？那是不是就不能解除合同了呢？回答： 那行小字你的那份合同上有吗？开发商下房本的日期可以理解为实际下房本的日期，或合同约定的下房本的日期，如果规定不明，应做出对你这方有利的理解。这样开发商应于3月下房本，现在还没下，你以这个日期为准，还是可以解除合同的。如果那行小字在你的合同文本里没有，那就更不会受到影响了。追问：有的。我之前没有认真看合同，合同上写的是2011年5月前需要我打款，并不是明写的做过户手续。
于律师，是不是这样，我就不能解除合同了呢？回答：按那行小字，开发商应于3月下房本，现在已经过了，卖方还没过户，还是违约，你有权解除合同。不能承认以实际下房本为准，而坚持以约定的下房本日期，即2011年3月为准。
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1、卖方不能如期办房产证给你产违约行为。应该承担违约责任。
2、营业税及其增加应由卖方承担。
3、定金应双倍返还给你，退款，赔偿装修损失，应先解除合同。
4、如胜诉不给钱，你可以申请法院强制执行，必要时可卖掉房产还债。追问：
您好，崔律师，感谢您的解答。
刚和中介沟通过。
发现了一行手写的小字，写着过户日期以开发商下房本的日期为准。可是，我们签订合同写明买房在今年5月付齐全款 ，一直也没仔细看过手写的那几行字。
这样可怎么才好啊？那是不是就不能解除合同了呢？
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约定优先，胜诉后可以申请执行
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有约定的从约定，按照双方签订的书面买卖合同执行；对方违约，可以追究其违约责任
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1.违约责任不能强加给他。2、双方平均支付。3、建议继续履行合同。、
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