这个问题比较复杂。
1，根据理论分析，债权（合同）与物权是不同的法律部门，债权只要是合法成立的，一般而言，只要形式有效的合同是有效的。
2，但是我国的法律制度是照搬苏联模式，法律内部存在极大的不合逻辑的行为，因此，合同法规定了像这种情况一般对主体有特殊要求。
3，上海现在正在试行农村宅基地的转让制度，该试行有很多先于现行法律的情况，要具体分析。
4，另，最主要的是符合合同法规定的合同成立、生效的要件。
总之，最好找律师当面咨询。