可以和房东约定如果不和你续签合同的话，就必须补偿你十万元的转让费和二十万元的装修费

只有和房东签订长期合同才能消化你的投资成本，否则你稳赔不赚。

约定违约责任即可。。委托律师帮助你起草合同。

搜索范本，根据自己的实际情况修改，或直接委托律.师处理

建议你直接和房东签合同，和承租人签的合同对房东没有法律效力，和承租人约定的期限超出其与房东约定期限的部分是无效的。