刘晓荭律师 VIP2014-10-23 15:29

在第四人不同意的情况下，可以直接出售，房产证上的名字假如不是第四人，可以直接过户。房屋出售后，把第四人应得获利交付第四人，第四人要是不同意，就让他去起诉，法院最后的判决也是把第四人应得获利归还。

 徐君伟律师 VIP2014-10-23 15:37

您好，很高兴为您解答：
   首先，涉案的房屋是由4人按份共有，由于其中一人不愿意出售，导致共有的基础丧失。
物权法第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
因此你们三个人要求分割事项有事实和法律依据，法院应该予以支持。
其次，关于房屋价值问题。
你们可以举出一个价格，看对方是否同意，不同就需要评估。不同意也不配合评估的，以你们提出的价格为准。
所以，你们可以进行析产纠纷诉讼，法院将先调解，调解不成，判决处理。
判决拍卖处理，价值均分。或者按照你们的请求，房屋归你们三方所有，但你们应该支付相应的费用。
对于过户登记的，拿着判决书给房屋登记部门，他们应该知道如何进行处理的。
如有疑问请您继续追问，我将依据事实和法律给您准确答复，满意的话请您采纳！ 我的补充： 2014-10-23 16:03

如果对方同意把自己的份额让出，由你们三个人对其份额进行补偿的话，可以请法院责令对方协助你们变更登记。
如果对方要求坚决不配合的，法院将会依法拍卖。
综合来看，进行析产诉讼，你们要求分割的目的胡到达的。让房屋最终处置给个人还是拍卖，有判决程序或则拍卖程序保障，不必担心过户难，过户违约的问题的。
我想进一步发展下去，您就知道了。可以放心。有可能的话，也协商一下，毕竟双方不是想争夺对方财产，而是如何管理保障好财产的。
望您采纳！

 孙新律师 VIP2014-10-23 16:14

按份共有，按照物权法法律规定三分之二多数共有人通过可以作出处分决定，决定合法有效。但在办理过户手续时因一方不同意，房产部门恐有障碍，建议协商不能达成一致的情况下，一致行动人直接向法院提起分割诉讼，最终通过法院拍卖方式拍卖后变现分配。

 孙新律师 VIP2014-10-28 09:46

我有过相似案例，当事人选择的处理方式是：向法院起诉，要求将房屋归到其中一人名下，然后此人将房屋出卖，按照其他人所占份额向其他人支付房屋折价款。

方案2可行。

建议其他三人对第四人直接向法院提起析产诉讼，要求分割该房屋并变现。

第2种方案可行，可向法院提出。

你好！ 我的补充： 2014-10-23 16:41

对于你的情况，建议：
1）4人协商处理；
2）如果第4人坚决不同意，其余3人可以申请法院析产诉讼，在法院评估价出来后，由3人行使“共有人的优先购买权”将房产买下来，然后通告法院撤拍，再对第4人补偿；这样操作对你们房产的保值比较有利。同样道理，可以根据这个方案与第4人协商，分析诉讼的成本，如果第4人同意不起诉析产，共同评估后变现，那么就最大程度节省你们的费用，并达到你们的目的了。

相关法律：《物权法》第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

如您满意我建议，请采纳。如有疑问，请追问。

1、第一方案不能选择，因为法律规定是一回事，当事人拒不执行有事一回事，其结果是不能也无法过户，导致必须起诉解决。2、应该采取第二方案；由一人或者三人提起“共有物分割诉讼”，被告就是不同意处置分割的共有人。3、法院对“共有物分割纠纷”一般是采取，协商价格，协商不成评估价格，有了价格后，先由购买被告出价购买（因为他不同意分割所以他应该先买）其他原告随后可以竞价购买，出价高者得房产，其他均分付款；没有人竞价都不想要房产，拍卖得款均分。

选择方案2

先协商，协商不成，可选择析产诉讼，释明对方的优先购买权，对方不购买也不同意分割，法院可以依法拍卖，有判决书做法律支撑不必太担心过户问题！

选择方案2

你好，建议按照方案2进行操作。

以上仅为依据你提供的信息，作出的初步的、我自己的个人见解。
           如果需要聘请律师帮助，可以电话联系我。

你好，房屋按份共有的情况下，你的第二种方案可行，直接起诉至法院要求分割即可。

起诉要求分割房产。按方案2处理。

您好，很高兴为您解答。
     首先，根据您的描述和结合法律风险来看，选择方案2更为委托并具有可行性；
     其次，根据我国《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。打不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割；
     因此，结合您所说的情况，既然有一人阻扰析产分割，那么三个人可以将第四个人起诉至法院，请求法院对按份共有财产进行分割；采取这种方式更为合理和委托，因此综合分析，还是建议您采取第二种方案。
    希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。 我的补充： 2014-10-25 14:25

物权法第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

实践操作中，如果共有人不同意，基本无法出售房屋。建议四方坐下来协商解决。

选择方案二

1、建议采取第二种方案。

2、方案一在实际中无法通过房产交易中心变更登记。有向购买主支付违约金的风险。

3、法院一般会支付分割的。双方对方房屋价值无法协商一致，目前是通过鉴定来确认，不是通过拍卖或变卖。

4、协商不成，可起诉第四人，要求依法分割房产。若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

没有选择，只能用方案二。这在法律上是共有物的分割问题。提起析产诉讼，对第四人的份额折价归并。

方案2，如果你们3人向第四人提出出售自己的份额或者购其买份额，均无法达成一致，法院一般会按评估价格拍卖，按份退款。
对于拍卖和变卖，自己无法变卖可以由法院拍卖，会判决房屋如何处理，不需要第四人配合，有判决书就有效。

根据我国《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。打不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

根据司法实践，从诉讼成本和效益原则出发，法院一般对第四人提出购买或出售份额，通过拍卖或变卖的生效法律文书进行实际所有分割，房产部门处理起来也很简单。

可以起诉解决。

属于按份共有，按照物权法法律规定三分之二多数共有人通过可以作出处分决定，决定合法有效。但在办理过户手续时因一方不同意，房产部门恐有障碍，建议协商不能达成一致的情况下，一致行动人直接向法院提起分割诉讼，最终通过法院拍卖方式拍卖后变现分配。

诉讼分割

既然第四人不配合，就应该起诉到法院，让法院判决，析产。

还要看实际居住、使用状况如何？这是一个较难解的结。具体可约见律师面谈。13391104700

可以要求法院进行析产诉讼，

建议选择方案1，因为正如您所述，只要三分之二同意就可以处分该房产，出售该房产后过户可能会遇到问题，但是买方可以到法院诉讼协助更名过户到执行程序只要有法院协助更名过户的判决即可过户，方案2会如果出现你们都不要房产的情况，法院就会拍卖房产，但会出现拍卖价格过低的情况，不利于保护您的利益

严格按照《物权法》的规定来分析和处理来解决问题是具有法律效力的。至于你所担心的房产部门与法院对这一条的理解有偏差，是有办法解决的。法院只要支持了你，那么在执行中遇到房产部门不配合情况下有两种解决方法：第一，请求法院依法向房产部门下达协助执行通知强制执行。第二，也可以对房产部门提起行政诉讼。

变现处理，对不同意，也不接受一方的份额进行提存。 我的补充： 2014-10-28 01:12

通过法院拍卖取得，即房产部门办理登记的足够充分的证据。

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