房屋租赁协议以及登记备案 我在西安市长安区已经看好了一户民用住宅房屋出租。准备签协议以及登记备案。现有如下问题想咨询。谢谢！
问题1.合同文本如下，是否有需要改动或不合适的地方？

房屋出租合同

　　出租方(甲方)：

　　承租方(乙方)：

　　依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
    该房屋坐落于▁▁▁省▁▁▁市▁▁▁区(县)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。该房屋为：楼房▁▁室▁▁厅▁▁卫，平房▁▁间，建筑面积▁▁▁▁▁▁▁平方米，使用面积▁▁▁▁▁▁平方米，装修状况▁▁▁▁▁▁▁▁▁，其他条件为▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，该房屋(□已 / □未)设定抵押。
    该房屋用途为：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
    1.(一)房屋租赁期自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，共计▁▁年▁▁个月。(期限超过20年的，超过部分无效。)
     (二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前▁▁▁日向甲方提出(□
书面 / □口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。 如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前▁▁▁日(□书面 / □口头)通知对方。
    租金标准：▁▁▁▁▁▁▁▁元/(□月/ □季/ □半年/ □年)，租金总计：▁▁▁▁▁▁▁
▁▁▁▁▁▁元(大写：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)。该房屋租金▁▁▁▁(□年 / □月)不变，自第▁▁▁▁(□年 / □月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
    (三)租金支付时间：▁▁▁▁，▁▁▁▁▁，▁▁▁▁，▁▁▁▁▁，▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
    租金支付方式：由甲方直接收取
    (四)甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
    (五)甲方交付该房屋时，乙方(□是 / □否)向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：▁▁▁元(大写：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)。
    (六)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
    2.租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
    (一)乙方承担(□ 水费 / □ 电费 / □ 电话费 / □ 电视收视费 / □ 供暖费 / □ 燃气费 / □ 物业管理费 / □▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
    (二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
   3.(一)交付：甲方应于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁后视为交付完成。
    (二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(□乙方恢复原状 / □ 乙方向甲方支付恢复原状所需费用 / □乙方放弃收回 / □归甲方所有但甲方折价补偿)。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
   
4. 房屋及附属设施的维护
    (一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。
甲方应在接到乙方通知后的▁▁▁日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
    (二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
    (三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
    (四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
    
5.(一)除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
    (二)乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。
    (三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。
(四)甲方在租赁期内不可将其中一间或整套转租他人，该房屋所有权不可发生变动。
(五)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
   
6.(一)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
         1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
         2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
     (二)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
         1、未按约定时间交付该房屋达▁▁▁▁日的。
         2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
         3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
         4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
         5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
     (三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
         1、不支付或者不按照约定支付租金达▁▁日的。
         2、欠缴各项费用达▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元的。
         3、擅自改变该房屋用途的。
         4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
         5、擅自将该房屋转租给第三人的。
         6、利用该房屋从事违法活动的。
         7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
     (四)房屋交付给乙方后的电表度数▁▁▁▁水表度数▁▁▁▁
     
 本合同经甲乙双方签字后生效。本合同一式▁▁▁▁份，其中甲方执▁▁份，乙方执▁▁份，

　　出租方(甲方)签字： 承租方(乙方)签字：

　　住所： 　　　　　　　　　　　 住所：

　　证照号码： 　　　　　　　　　　证照号码：

　　电话： 　　　　　　　　　　　电话：

　　签约时间： 　　年 　　月　　 日

　　签约地点：



问题2：
如果我与房主签订了协议，房主不同意登记备案？或以此为要求拒租，提高押金怎么办？
问题3：
登记备案在何处登记？是否必须双方都去登记？可不可以承租人去登记？
问题4：
登记备案需要哪些材料？