未办产权登记的房产抵债协议 律师您好：
    我母亲于2009年1月1日借给朋友周某26w，当时双方约定按照月息1.3，一年后归还。到期周某无力偿还，将名下非唯一房产的房产证以及钥匙并未经产权登记或者公正的情况下双方自行签署了一份抵押协议。2010年5月周某的另一债务人将周某起诉到法院，（周某欠其20w在未执行阶段归还2-3w就再没有还过）法院将周某房产冻结，这些情况我母亲并不清楚，直到2013年底法院开始执行房产评估和拍卖时才得知房屋的情况。目前为止，房屋已评估，执行拍卖程序，我母亲应该怎么做？我们分析过了，如果起诉后被判定为第二债权人，基本这套房子卖下来也没什么可以拿到的资金了。恳请给予指点，万分感谢