二手房买卖纠纷 房东反悔不卖 房东现在只肯赔偿定金，不肯赔偿合同里面提及的成交价10%。

问题1
我用的合同是中介提供的，不是广州市房管局统一的格式，但有三方的签字，是否有法律效果？

问题2
合同有明确说明如果违约，需要赔偿定金以为，还有个成交价10%的赔款，这个通过诉讼拿到的胜算多大？

问题3
请问我能怎么样处理，我还是想能买下房子。