吴亮律师 VIP2026-11-02 08:40

1 外墙渗水属共用部位，物业应协助维修，保留报修记录、照片和维修票据。
2 物业费不宜直接拒缴，可能被起诉并承担违约金，可先缴后协商抵扣。
3 向社区、街道或住建部门投诉，必要时起诉要求物业履职赔偿。

 刘哲律师 VIP2026-11-02 08:48

向社区、街道或住建部门投诉

 王远洋法律工作者律师 VIP2026-11-02 08:55

“外墙渗水物业不修”和“物业费拒缴”是两件事，法律上不能简单画等号。

空置房一般也要交物业费；但物业如果长期推诿、不履行协调维修义务，你可以主张减部分物业费+索赔自修损失，而不是硬扛“一分不交”。

 陈建新律师 VIP2026-11-02 09:24

外墙渗水 ≠ 可以直接拒交全部物业费；物业费索赔、渗水维修损失，是两个独立法律关系，法院一般不允许直接抵扣，但你可以拿 “物业怠于履行报修、查勘、启动维修基金的义务” 作为抗辩，争取减免物业费、驳回违约金；你的维修费、损失要单独向责任方主张赔偿。
外墙属于共有部位：
1. 5 年防水质保期内：责任是开发商，物业只负责帮你对接开发商；
2. 已过质保期：维修资金出钱，物业的法定职责是：现场查勘、留存报修记录、发起维修资金申报、组织业主征询，不是物业自己掏钱修外墙。物业 “各种推脱、不启动流程” 才是它的违约点。
 上海高院物业纠纷问答：只有物业完全不履行或严重不符合约定，才可以抗辩、酌情减物业费；单纯漏水本身，不能直接拒缴全部物业费。

 李晓航律师 VIP2026-11-02 09:29

你可留存外墙渗水凭证、自行维修的付费单据，先就物业未履行维保义务的部分举证抗辩，要求相应减免对应物业费，同时可就物业推诿导致的渗水损失主张合理赔偿，协商不成时依法理清双方权责。

 唐政律师 VIP2026-11-02 10:23

不是一桩事情，分别处理

 李保忠律师 VIP2026-11-02 15:59

外墙渗水属共用部位，物业应协助维修，保留报修记录、照片和维修票据。