房产私下交易协议 现在我想购买一套因为开发商跑了暂时没有办法办理房屋产权 但是有买卖合同的房屋。因为环境好价钱便宜，前几年私下合同还能够进行公正，现在公证也不能办理了，开发商跑了房管局那里也不能备案更名，现在应该当地政府已经接手该楼盘的问题，只是办证还没有明确时间表。现在我就想问问我和房主私下签订买卖合同是否有效，合同内约定的违约金责任发生纠纷法院是否支持 指大金额违约金，合同怎样才能约束卖方不敢反悔，