周运柱律师：宅基地房屋继承人中有集体经济组织外人员，安置房实物分割是否支持？
针对上海宅基地房屋继承人中有村集体经济组织外人员时，安置房能否进行实物分割的问题，结合上海本地司法裁判口径明确如下：
一、核心结论上海法院?不支持直接将宅基地配套的动迁安置房，以实物产权分割的方式直接判给集体经济组织外的继承人?，仅在极特殊场景下有例外，主流裁判方式是通过折价款的形式完成权益分配。
二、不支持实物分割的核心法律依据上海宅基地对应的动迁安置房，其基础属性依然绑定本村集体的宅基地福利安置资格，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，非本村集体经济组织成员，不享有宅基地使用权的专属福利资格，无法直接通过继承实物分割的方式，取得该安置房的完整产权。该类动迁安置房的申购资格，是动迁部门基于本村集体成员身份、原始立基人身份核定的专属福利，集体经济组织外的继承人本身不具备该项目的安置房申购资格，不满足办理安置房不动产权登记的主体条件。
三、上海本地法院的常规裁判处理方式先通过析产流程，析出该安置房中属于在世本村集体成员安置对象的专属产权份额，剩余属于被继承人遗产部分的安置房权益，不会直接进行实物产权分割。将整套安置房的产权判归具备本村集体成员身份、符合安置房申购资格的其他继承人所有，由取得房屋产权的继承人，向集体经济组织外的继承人，支付其可继承的遗产份额对应的市场价值折价款。市场价值核算时，不会直接按普通商品房的市场价计算，而是参考该动迁项目的安置房申购优惠价、同类安置房屋的二手交易公允价，酌情核算对应的折价款金额，保障各方权益平衡。
四、仅有的特殊例外情形如果该动迁安置房已经满足上海本地动迁安置房的上市交易过户条件（通常是大产证登记满3年+动迁协议签署满3年），且该安置房的全部安置对象均已去世，整套房屋的全部产权都属于可继承的遗产范围，上海部分基层法院可酌情支持在所有继承人之间按继承份额按份共有实物分割，集体经济组织外的继承人可登记为按份共有人，但无法直接要求单独分得整套房屋的实物产权。
五、实操中的注意事项集体经济组织外的继承人，依然享有平等继承遗产的权利，不会因非集体成员身份直接被剥夺继承份额，只是权益实现方式被限定为货币折价款，不能直接主张实物分割取得安置房产权。
