央产房未经单位上市许可签订的房屋买卖合同有效吗
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令秦某燕全面履行购房《协议书》即将秦某燕位于北京市宣武区（西城区）一号的住房过户给赵某文：2．请求法院依法判令秦某燕向赵某文赔偿损失，共计人民币108000元；3．本案全部诉讼费由秦某燕承担。
事实与理由：2005年7月21日，赵某文、秦某燕签订了《协议书》，约定秦某燕将其位于北京市宣武区一号卖予赵某文，房屋总价款人民币40万元。《协议书》还约定，秦某燕承诺如因在房屋产权变更时身在国外，将委托亲属代办。至2005年7月30日，赵某文向秦某燕支付了全部房款。其中，2005年7月26日、2005年7月27日及2005年7月30日，赵某文分别向秦某燕支付了购房款人民币7万元、人民币20万元、人民币13万元（其中包含赵某文代秦某燕向第三方支付的8000元瓷砖款及22000元运输费）。
缴付房款后，赵某文便开始要求秦某燕配合将受让房屋进行过户变更并换领房屋所有权证，然而，秦某燕却总是以身在国外不方便等理由拒不配合产权变更手续。期间也从未根据《协议书》的约定，委托其亲属代为办理产权变更事宜。时至今日，赵某文持有的仍然是登记在秦某燕名下的房屋产权证明。秦某燕明确表示不再履行约定义务，拒绝将房屋过户的不诚信行为给赵某文造成了极大的损失，已构成严重违约。
被告辩称
秦某燕辩称，不同意原告的诉讼请求。亲属合同时收到胁迫理应予以撤销。二、原告没有履行所谓房屋买卖合同义务，没有向被告支付40万元购房款。被告亦没有将涉案房屋交付给原告，原告之所以能够长期居住在涉案房屋系其持有涉案房屋的房门钥匙和被告及家人常年居住海外所致。原告诉称其已向被告支付40万元购房款与事实不符，原告在胁迫被告签署卖房相关文件后，没有向被告支付任何购房款，没有履行所谓买房人支付房款的主要义务，同样被告也从未将涉案房屋交付给原告。原告之所以能够占有使用涉案房屋系其拥有涉案房屋的钥匙，而房屋钥匙之所以掌握在原告手中，是因为被告病重需要照顾时，将房屋钥匙交给原告，方便其进屋照顾所致。三、涉案房屋系被告的丈夫齐某亮所属单位K公司分配的公房，1999年11月2日齐某亮去世，涉案房屋于2002年K公司出售，使用了齐某亮工龄给予优惠价出售给被告，房屋系夫妻共同财产，齐某德、齐某君系齐某亮与被告的婚生子女。齐某亮去世后，涉案房屋为被告与齐某德、齐某君共同共有。被告没有单独处分涉案房屋的权利。
四、原告明知涉案房屋系被告与齐某德、齐某君共同共有，且在齐某德、齐某君不可能知情的情况下，伪造公证书，用以制造齐某德、齐某君同意被告出售涉案房屋的假象，足以证明原告非善意买受人，无权取得涉案房屋的所有权。第一，被告在被胁迫出卖涉案房屋前后，从未向齐某德、齐某君提及过出售房屋事宜，齐某德最早是在2018年10月接到法院通知，要求领取原告提起的房屋买卖合同纠纷之诉，收到相关材料时才知道这个事情。该公证书中被告当时的丈夫姓名不是公证书中所呈现的姓名。上述事实足以证明原告非善意买受人，其妄图以公证书所谓合法形式欺骗法院以达到掩盖其非法所有涉案房屋的目的。
涉案房屋系中央在京机构已购公房，该类房屋未经主管机关审批，不得上市交易。涉案房屋属于中央在京机构已购公有住房，根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的相关规定，涉案房屋未经主管机关同意，不得上市交易。综上所述，被告认为原告乘人之危以胁迫手段违背被告的真实意愿，对其做出出售涉案房屋的意思表示，并已向法院提供伪造的公证书等手段，掩盖其非法占有涉案房屋的目的，已满足合同撤销和合同无效的构成条件，请求贵院依法查明案情，驳回原告的全部诉讼请求。
齐某德、齐某君述称，第一，涉案房屋虽然登记在被告名下，但涉案房屋系夫妻共同财产。1999年11月2日，齐某亮去世，根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》之规定，该房屋属于遗产，该房屋的性质应该属于秦某燕、齐某德、齐某君共同共有，本案中，该涉案房屋的交易未取得齐某德、齐某君的同意，在齐某德、齐某君不同意、不知情的情况下擅自处分，该处分系无权处分。共有财产在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权，秦某燕擅自处分该房屋的行为已经侵害了齐某德、齐某君的优先购买权。第二，该涉案房屋是登记在秦某燕名下的已购公房。秦某燕与齐某亮于1958年4月15日结婚，2002年7月2日签订了房改房买卖契约，当时约定价格是16387元，但是按照实际上该房屋的建筑面积74．991平米，成本价是每平米1560元，该房屋的实际价款为116859．6元。
所以根据上述交易细则可以看出，该房屋属于房改房，根据齐某亮工龄所购置的房屋。根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第六条及第八条的规定，该房屋不具备上市交易的资格，所以该买卖行为不符合法律、法规及强制性规定，也不符合央产房上市交易准则，该买卖合同违反了相应的法律规定，是一个无效的合同。第三，根据原告提交的证据，我们也看到了原告所购置房屋非善意取得，并存在伪造证据之嫌疑，故知该房屋的购置主体不符合物权法善意取得之标准，所以针对原告要求过户的请求，我们恳请法院查明事实，予以驳回。针对原告要求判令被告向原告赔偿损失这一项，我们认为无事实和法律依据，应予驳回。
法院查明
齐某亮与秦某燕系夫妻关系，齐某德、齐某君是齐某亮与秦某燕之子女。1999年11月2日，齐某亮死亡。2002年7月2日，K公司（甲方，卖方）与秦某燕（乙方，买方）签订《房改房买卖契约》，约定甲方将宣武区一号房屋（建筑面积74．91平方米）出售给乙方，房价款16387元，公共维修基金2424．24元。契约第二条约定，乙方依据房改相关政策承受以下折扣：1．工龄折扣：年工龄折扣率0．9%；工龄计算从参加革命工作当年起，至该职工离退休止，夫妻双方建立住房公积金一律计算到建立公积金的前一年止；……。2004年12月21日，北京市西城区一号房屋登记至秦某燕名下。
2011年7月29日，秦某燕在未回国的情况下，委托他人补办了该房屋的产权证。
赵某文表示，2005年秦某燕与赵某文签订协议书，约定秦某燕将上述房屋出售给赵某文，赵某文向秦某燕支付40万元购房款后，秦某燕将涉案房屋及产权证、《房改房买卖契约》、收据交付给赵某文。秦某燕对此不认可，秦某燕表示其未与赵某文签订买卖房屋的协议书，当时只是因为病重需要赵某文的照顾，违心的答应了赵某文的购房要求，并按照赵某文的口述书写了一份卖房保证书，赵某文也未支付40万元购房款，当时为了方便赵某文照顾秦某燕，将房屋的钥匙交给了赵某文，2005年8月出国时房屋的证件都放在房屋内。
赵某文为证明双方存在买卖关系，出示了两份《协议书》，赵某文表示两份《协议书》分别由赵某文与秦某燕手写，协议的内容形成于2005年7月21日，但实际签订的时间是2005年7月30日。协议主要内容为：北京市宣武区一号三居室是秦某燕的私有产权，有偿转让给赵某文，每平方米伍仟元。1、秦某燕的丈夫子女同意秦某燕将房屋转让赵某文的公证；2、转让后秦某燕的房款，赵某文分两次付清，第一次不少于总房款的四分之三（三十五万元），第二次双方办理手续的同时，赵某文将所余房款全部付清给秦某燕；办理手续时如秦某燕因故不能回国，则委托亲属代办；5、赵某文的外孙陈某立为其付款的四分之三，所以在做该房屋过户手续时，写明此房归赵某文、陈某立共有；6、赵某文看到公证或双方签约三日内将第一次交付房款给秦某燕；7、双方遵守协议，违约应赔偿损失。落款日期为2005年7月21日。庭审中，秦某燕不认可两份协议书中签名的真实性，秦某燕表示当时被逼写的是卖房保证书，并非卖房协议，但不知道保证书的具体内容。
赵某文为证明其已经支付了40万元购房款，出示了收条五张。秦某燕对收条中签名的真实性不予认可。
赵某文表示，涉案房屋自2005年8月开始一直由赵某文居住，2018年政府对楼房进行加固，在2018年8月30日搬离涉案房屋半年，房屋相关费用也都是赵某文负担的。秦某燕对此不予认可，秦某燕表示，2018年回国时，交纳了涉案房屋2018年至2019年度的供暖费、2015年至2018年的物业费。
赵某文为证明其长期居住涉案房屋，出示北京市西城区街居委会的证明，秦某燕表示，该证明不能证明赵某文合法占有涉案房屋，仅能说明赵某文2019年前及加固后居住在涉案房屋。
秦某燕出示供暖费发票及物业费发票，证明其交纳2018年至2019年度的供暖费、2015年至2018年的物业费。赵某文认为，2018年已就涉案房屋提起诉讼，秦某燕是在此情况下才交纳了物业费和供暖费。
另查，赵某文提起本案的诉讼后，齐某德在本院对秦某燕、齐某君提起了继承的诉讼。以购买涉案房屋时使用齐某亮工龄为由，主张分割涉案房屋的份额。2019年8月16日，齐某德、齐某君和秦某燕达成调解意见，本院作出民事调解书，协议内容为：登记在秦某燕名下的北京市西城区一号房屋中，属于齐某亮的遗产份额由秦某燕、齐某德、齐某君继承，继承后齐某德占房屋所有权份额的百分之二点五，齐某君占房屋所有权份额的百分之二点五，秦某燕占房屋所有权份额的百分之九十五。涉案房屋仍登记在秦某燕名下。
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，被告秦某燕将北京市西城区一号房屋产权过户至原告赵某文名下，第三人齐某德、齐某君予以协助。
二、驳回原告赵某文的其他诉讼请求。
律师点评
本案第一个问题，秦某燕与赵某文之间就涉案房屋是否存在买卖关系，以及赵某文是否已足额支付了房款。首先，赵某文出示的买卖协议及房款收条，均有秦某燕的签字，秦某燕对此虽不认可签名的真实性，但其未提供相反证据予以证明。且秦某燕自认曾根据赵某文的要求书写过买卖房屋的书面材料，但秦某燕主张系受赵某文胁迫所写，亦无证据可以证明。
其次，涉案房屋原始的房屋产权证等，均由赵某文持有，秦某燕也自述将房屋钥匙交给赵某文。秦某燕虽表示涉案房屋证件均放在房屋内，并未交给赵某文。既然如此，秦某燕在未回国的情况下，于2011年委托他人补办产权证，有悖常理。最后，赵某文长期居住涉案房屋，秦某燕未提出过异议。秦某燕虽于2018年交纳了涉案房屋部分物业费和供暖费，但此时双方已就涉案房屋产生了纠纷。综上，法院认为，秦某燕与赵某文之间就涉案房屋存在买卖关系，且赵某文已向秦某燕支付了全部房款40万元。
本案第二个问题，秦某燕于2005年将涉案房屋出售给赵某文时，是否享有房屋的所有权。
第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋经房改售房，秦某燕与K公司签订《房改房买卖契约》，并取得房屋的产权。有关夫妻共同财产的规定限于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产或夫妻有明确书面约定的范围。根据法律规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。齐某亮在秦某燕与K公司签订买卖契约及取得涉案房屋产权之前已去世，因此，无论房改购房时是否使用了齐某亮的工龄，但因其当时已经死亡，丧失民事权利能力，不能再行取得财产，故涉案房屋产权并非齐某亮与秦某燕的夫妻关系存续期间取得。
第二，购买公房时使用已死亡配偶的工龄折抵房款的，从房改政策可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额一次性补发给职工。职工生前虽未实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产利益。该福利具有极强的人身属性，不能无视已故配偶的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。遗产形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。
因此，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，可作为已故配偶的遗产予以继承。本案中，如秦某燕购买涉案房屋时使用了齐某亮的工龄，对应部分转化的财产利益，可由其法定继承人继承。
第三，上述所获工龄政策福利，能否折算对应齐某亮享有涉案房屋物权的问题。物包括不动产和动产，分别为不动产物权和动产物权。秦某燕与K公司签订《房屋买卖契约》并依法予以登记，取得了诉争房屋的所有权，即依法取得不动产物权。出资份额并不能当然对应为所购房屋的所有权份额。
依据上述分析意见，涉案房屋中并不含有齐某亮的产权份额，秦某燕有权处分涉案房屋。
秦某燕与赵某文就涉案房屋成立的买卖法律关系，合法有效，双方均应按约履行各自义务，赵某文已向秦某燕支付了40万元的购房款，现其要求秦某燕履行涉案房屋的过户义务，符合法律规定，法院予以支持。因齐某德、齐某君与秦某燕已在继承诉讼对齐某亮工龄对应的利益进行了确认，即齐某德、齐某君各占涉案房屋百分之二点五的份额，因此，齐某德、齐某君均有义务协助赵某文完成涉案房屋的过户义务。
因双方未明确约定产权过户的期限，赵某文以此为由主张损失108000元，缺乏依据，法院对此不予支持。
