公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋，一般是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家或单位所有。许多人因福利分房制度得以承租国家或单位的公有住房。公有住房承租权是计划经济的产物，也是我国长期以来实行住房福利化的结果。公房承租人在征收决定作出前死亡，那么公房及公房承租权能否作为承租人的遗产分割？公房的使用权进行货币化补偿或产权调换，该公房货币化补偿或产权调换能否作为已故承租人遗产处理？在实践中，法院对此存在不同的

观点：
第一种意见认为，继承从被继承人死亡时开始，被继承人死亡时，其承租的公有房屋并不是其个人遗产，其继承人无权对系争房屋享有继承权利，而应依据有关公房承租人变更的政策性规定重新确定承租人。公有住房的征收补偿利益也并非针对原承租人，征收补偿款等权益也无法定性为已故承租人的遗产。
第二种意见认为，公有住房承租权逐步允许转让、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，其在性质上与物权中的用益物权相似，是一种物化的债权，有物权性质，因此公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。公有住房承租人死亡后，因未对承租权进行变更，租赁关系未终止，该公有承租权应当以遗产方式进行分割，在各继承人未明示放弃继承的情况下，其继承权依然凝聚在该公有住房承租权上。该公有住房虽然被征收，但各继承人并未丧失对承租权及其转化的利益的继承权，故各继承人依然可对征收利益进行分割。当然，由于分配取得的公有住房仍然属于社会公共资源，公益保障性是第一位的，在继承方式上应当有别于其他私人财产。
笔者认为在征收决定作出前，公房承租人已死亡，一般情况下，其因不具备主体身份而无从享有征收补偿利益，即征收补偿利益中不存在公房承租人的遗产。具体分析如下：


一、公房及公房承租权不能作为承租人的遗产由其继承人继承
公房及公房承租权不能作为承租人的遗产由其继承人继承的主要理由有：
一是从权利属性上看，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。被继承人死亡后，继承人有权继承被继承人遗产。继承是死者生前的财产（权利和义务）依法转移给继承人所有。遗产的构成要件包括：第一，遗产必须为财产，不得为人身权或身份；第二，遗产必须为被继承人生前所有的合法财产，既包括物权又包括其他财产权益；第三，遗产必须是非专属于死者自身的财产；第四，具体形态不以被继承人死亡时遗留财产的状态为限，亦包括孳息及衍生财产等。
按照公有住房的性质，公有住房产权属于国家或集体，承租人享有的是承租权，承租权与产权所享有的权益不同，承租人对所承租的公有房屋只享有自己占有、居住、使用的权利，没有处分的权利，实质上是房屋的使用权。被继承人生前并未取得公房的所有权，所有权并不属于承租人。公有住房并非死者生前个人财产，不属于遗产范围，故不能继承。至于公房承租权，属单位提供给职工的特殊权利，即被继承人对公房的承租权依据其特殊身份取得，系被继承人依据其人身的特殊性所取得的专属于个人的财产权益。且承租权是赋予给有生命的人对房屋居住、使用的权利，因此承租人死亡时，居住房屋的需要不再存在，权利也就自然消灭，死亡的人无法再享有该权利。因此，公房与公房承租权均不符合遗产的构成要件，不能认定为遗产，其继承人无权对公有房屋享有继承权利，承租权利亦不作为承租人的遗产进行继承和分割。
二是从公房承租人死亡后承租权的处理角度看，《民法典》第七百三十二条规定承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法律赋予了承租人生前同住人享有一项法定权利，即承租人死亡后，同住人可以取得继续租赁该房屋的权利，其权利基础是房屋租赁合同的法定变更，而不是基于继承关系中的法定继承发生的。由此，公房租赁权可以在原承租人死亡后有条件转移，但不是继承。《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。根据上述规定可知，承租人死亡后，应依据有关公房承租人变更的政策性规定重新确定权利人，由出租人依法与新的承租人建立租赁关系。鉴于本案公房已被依法征收，已经不存在变更承租人的问题。
公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。公有住房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与其他人建立租赁关系是产权部门基于其房屋所有权实现所有权能的活动，他人无权干涉。即使按照相关法律政策规定，公有房屋承租人共同居住的人或者其生前的配偶或直系亲属可以继续承租房屋，也是产权人对自己的房产所进行的一种处分行为，并非是继承。
因为公房承租权的特殊性，它的确具有一定的市场交换价值，但和产权房又有一定的区别。所有权房屋在自然人死亡后可以由遗嘱继承人或者法定继承人继承，而公房是可以由承租人生前共同居住人继续承租。继续承租和继承是有很大区别的，主要体现在：第一，财产权利的继受人范围不同。公有居住房屋承租人死亡的，由其生前的共同居住人作为承租人或其生前的配偶或直系亲属作为承租人继续履行合同。可以看出，在原承租人死亡后，能够继续履行合同、享有承租权的主体，与我国法律所规定的法定继承人范围并不完全一致，且我国法律亦未赋予承租人生前指定本人死亡后的承租人的权利。继承由遗嘱继承人或者法定继承人按顺序继承。如果遗产为私产房屋，房屋所有权证可以登记为多个继承人共有，而公有住房承租权只能登记在一人名下。第二，争议解决的方式不同。对遗产的继承有争议且无法协商解决的，遗产继承人可以通过向法院起诉解决，而由于公有住房的承租人变更、承租人主体资格的审查和认定问题属于公房管理部门审查范畴，不属于人民法院受案范围，在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人因由谁担任公房承租人无法协商一致的，由公房管理部门先行指定。法院不应越权代行，不宜在析产继承中一并解决。第三，适用的法律不同。继承争议适用的法律是继承相关法律规定，而公房承租是根据每个城市的地方性政策规定。第四，对权利保护的目的不同。对遗产中所有权房屋的继承进行法律保护，主要是维护公民的合法财产不受侵犯，继承人继承被继承人个人财产不受继承人户籍地限制，而对公房承租权的调整体现解决该市居民的居住问题，往往受到户籍地限制，如很多城市都要求继续承租人有当地的户口否则不能承租该房屋。
综合以上分析，公房及公房承租权不属于已故承租人的遗产，不能和遗产一样被继承。


二、征收补偿利益的分配
公房及公房承租权均不属于已故承租人的遗产，若公房在该承租人死亡后被征收取得货币补偿款、产权调换房屋，此时征收补偿利益该如何分配？
（一）一般情况下，公房承租人在征收决定作出前已死亡，其继承人无权参与征收补偿利益分配
《民法典》规定，继承从被继承人死亡时开始。遗产必须为被继承人生前所有的合法财产。征收补偿利益在承租人死亡时并不存在，并非针对该承租人，故从法律性质上讲，不属于其遗产。即便征收补偿利益是公房承租权转化的利益，但因公房及公房承租权均不属于已故承租人的遗产，故征收补偿利益也不属于其遗产。且死者通常意义上根本不具备相应的民事主体资格，当然也不会发生具体的民事法律行为，其已自然丧失享有房屋征收补偿利益的权利，故已故承租人因不具备主体身份而无从享有征收补偿利益，即征收补偿利益中不存在公房承租人的遗产，征收补偿款等权益无法定性为被继承人的遗产，该承租人继承人也就无权参与征收利益分配。
（二）征收补偿利益的具体分配
那征收补偿利益具体该如何分配呢？根据不同情况需要分类讨论。


1.被征收公房存在符合同住人条件的人员
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。公有住房作为特定历史时期的产物，具有一定的保障住房的性质。承租人虽然没有获得产权，但根据我国公有住房租赁、征收的相关政策，承租公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员，相应具有资格的“同住人”的居住权可以得到具体保障。因此，国家针对公有居住房屋作出的征收补偿系对承租人及同住人居住利益的补偿，发放给具备承租人或共同居住人身份的人。
公房承租人在征收决定作出前已死亡，此时应该保护共同居住人的居住利益，公有住房征收补偿利益为共同居住人共有。当然共同共有也不意味着等额共有，所有共同居住人均分征收补偿利益。司法实践中，法院在裁决该类案件时会综合考虑房屋来源、居住情况、对系争房屋贡献的大小、他处有房情况等因素综合作出判断。


2.被征收公房不存在符合同住人条件的人员但有户籍在册人员
若有户籍在册人员且均不属于共同居住人的，因各方情况一致，应在户籍在册人员中酌情分配征收补偿利益。虽然在册户籍人员都不符合同住人条件，但具体分配时依然应当结合在册户籍人员的实际情况，考虑系争公房来源、当事人户籍迁入的时间和原因、系争公房实际居住使用情况、他处福利分房的时间和面积等因素，按照公平合理原则予以分配。


3.被征收公房中无户籍在册人员
若公房承租人死亡后，该房屋内无户籍在册人员的，则考虑房屋的来源，从公平合理的角度，征收补偿利益可作为公房承租人的遗产由其继承人依法继承。
本案中，公房承租人魏乙在征收决定作出前已经死亡，秦某作为魏乙的继承人无权参与征收补偿利益分配，系争房屋征收补偿利益应由系争房屋同住人刘某和魏甲享有，而不能以征收补偿协议将被征收人或公有房屋承租人确定为已死亡的承租人为由，便认为房屋征收部门已将已死亡的承租人作为被征收公有房屋承租人予以认定。