前 言
购房者作为房屋交易中的劣势方，在购买期房时往往无法预知房屋是否能按期交付，也无法修改《预售合同》的条款。当购房者面临开发商逾期交房且尾款未付清的情况时，如果继续履行，支付购房尾款，则可能面临更大损失；但如果不履行尾款支付义务，开发商也可能据此主张购房者违约而直接不交房。在此情况下，公说公有理婆说婆有理，究竟谁违约了呢？购房者能不能要求开发商支付逾期交房违约金？
案情简介
2009年11月2日，黄某(乙方)与兰城公司(甲方)签订了《预售合同》，约定总房价款暂定为人民币808450元。
关于交房，合同约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同……《补充条款》第8条约定：该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。
关于付款，合同约定：合同签署之日乙方需向甲方支付408450元，余款由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款。
另，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由兰城公司统一指定。现黄某诉至法院，要求：兰城公司逾期交房的行为已构成违约，应依约向黄某支付违约金2万元。
法院判决
法院认为，根据预售合同约定，即使贷款不成，黄某也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，黄某应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但黄某在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及兰城公司均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，黄某应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由兰城公司统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案，以及兰城公司无证据证明曾就未付房款向黄某进行过有效催讨等事实，法院认为黄某办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除兰城公司的因素。故对于黄某的迟延付款，黄某与兰城公司均应承担一定的责任，法院进而认为《预售合同》补充条款第8条的约定在本案中难以适用，兰城公司仍需承担迟延交房的违约责任。法院将综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定兰城公司应承担的违约金金额。判决兰城公司向黄某支付违约金1万元。
法律解析
根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
如果开发商和业主签订的《商品房预售合同》中约定了“在业主付清房款前开发商有权不交房”。从字面上理解，开发商享有先履行抗辩权，即业主不付清房款的，开发商有权不交房。而且，这样的约定不属于《合同法》规定的格式合同无效或者对业主不发生效力的情形。但是，以下几种情况属于例外：
该合同条款不适用
该合同条款不适用的情况有很多，比如开发商和业主通过签订补充协议的方式变更了该条款的约定。再如上述案例的情形，业主由于开发商指定贷款银行等原因导致贷款不能发放，业主逾期付款。此种情形下，开发商就不能以业主未付清房款为由不交房，如果开发商没有按约交房就构成违约，需要向业主承担逾期交房的违约责任。因为该条款的前提是业主可以自由选择银行，且开发商也没有其他导致银行贷款不能审批通过和发放的原因（如开发商被列入失信被执行人名单或开发商银行账户被冻结、房屋消防不过关受到行政处罚等原因可能会导致业主的贷款银行审批不通过），如果由于开发商指定贷款银行或者其他开发商自身原因导致银行贷款不能通过，则该合同条款就不适用了。开发商逾期交房的，需要承担逾期交房的违约责任。
违反“比例原则”
参照《合同法》第一百六十七条第一款（分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同）的规定，主要房款以总房价款的80%为宜。在业主已经支付了绝大多数的房屋价款的前提下，开发商没有权利拒绝交房，否则就构成逾期。至于业主剩余的房款，开发商可以继续追讨，也可以追究业主的逾期付款的法律责任。
业主行使不安抗辩权
根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”如果开发商存在经营状况显著恶化等情形且未向业主提供担保，业主有权行使不安抗辩权不支付房款，开发商无权行使先履行抗辩权。开发商拒绝按约交房的，构成违约，需承担违约责任。
律师建议
预售合同约定付清房款再交房，购房者付款迟延，只要符合相应的条件，购房者依然可以主张逾期交房违约金，法院往往会按照双方的过错程度、合同履行情况等因素确定违约金的数额；因此，遇到开发商逾期交房的情况，及时咨询律师，搜集相关证据，主张权利，才能最大限度保障自己的合法权益。
