已经签订存量房买卖合同还能取消吗?
一、原告诉称
廖一上诉请求：1、撤销判决第四项，改判张二以房屋成交价的0.05%向廖一支付从2017年4月19日起至实际履行合同之日止的违约金，暂计至2018年2月13日为59800元;2、二审诉讼费用由张二负担。事实与理由：本案中，张二于2017年4月19日涂销抵押登记，根据合同约定，其应立即配合廖一办理过户递件手续。张二没有履行该项义务，应当承担违约责任。
二、被告辩称
张二答辩称：1、涉案买卖合同已于2017年5月12日协商解除，不存在违约的事实。2、即使没有解除，根据合同的约定，张二应在银行出具同贷书后的五日内办理过户手续，廖一提交的同贷书是2017年6月出具的，且是在开庭时才提交，在此之前张二并不清楚已经出具同贷书的事实，故无需支付违约金。
三、本院查明
一、房屋买卖合同己于2017年5月12日协商解除。1、由于廖一迟迟未能获得银行出具的同意贷款通知书，直至开庭时廖一才提交落款时间为2017年6月21日的同意贷款通知书。因此双方在履行合同的过程中不甚愉快，张二的代理人张四于2017年5月12日下午向廖一提出解除合同、返还补偿共14万元给廖一的邀约，廖一的丈夫林三已经默许了张二的主张，并将收取款项的银行卡号、开户银行等资料发给张二，同时希望张二能在14万元的基础上再补偿多一点。2、由于张四当时手机没电而不能继续沟通，至当天晚上，张四再次与林三联系，将14万元增加至14.5万元，林三明确表示“好吧、谢谢你”。之后张四要求下周将协商解约的合意以书面的形式写下来，林三非常干脆的说“好”，至此双方己经达成解除房屋买卖合同、返还补偿14.5万元的合意。3、至于2017年5月13日林三发微信给张四，称“昨晚我回家跟老婆说我己经和你谈好这个事了，但老婆跟我又是吵又是闹的……”，该内容不但不能证明廖一主张的双方尚未就解约达成一致，反而可以证明如下事实:①从“昨晚我回家跟老婆说我已经和你谈好这个事了”这句话来看，双方己经协商解除买卖合同了。②廖一对解除房屋买卖合同的合意反悔。微信通话截图不但证明了双方就解除买卖合同协商的整个过程，更能证明协商后达成的合意。所以双方己经就解除房屋买卖合同事宜协商一致，廖一请求继续履行合同缺乏事实依据。
二、林三与张四协商解除合同的效力及于廖一本人。首先，林三与廖一是夫妻关系，虽然房屋买卖合同中的买方仅为廖一本人，但应视为廖一夫妻共同购买房屋。其次，在买卖过程中，全部由林三一人与张二进行协商。包括合同条款的商谈、定金的支付、微信的沟通、书信往来等，即使林三与廖一不是夫妻关系，也构成表见代理。所以张二的代理人张四与林三之间达成解除房屋买卖合同的效力及于廖一。
三、法院认为双方未就解除合同达成一致的理由为:①林三与张四就解除合同事宜进行微信沟通后次日，林三回复微信称廖一不同意解除合同;②双方没有签署解除合同的书面文件。张二认为法院的上述理由不能成立。首先，张四已经于2017年5月12日向林三发出要约，提出解除合同、返还补偿14.5万元，林三当即表示“好，谢谢”，并将收取相关款项的银行卡发给张四。该行为是受要约人完全同意要约的意思表示。合同法规定承诺生效时合同成立，至此合同己于2017年5月12日予以解除。至于林三次日提出的“廖一不同意解除合同”说词属于对前一日承诺的反悔，不能据此认为合同尚未解除。其次，合同法规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律并没有强制规定解除合同的必须要采用书面方式。所以法院以双方没有签署解除合同的书面文件为由认定解除合同尚未生效于法无据。
四、法院有违民事诉讼程序规定。虽然廖一将融邦代理公司列为第三人，但第一次开庭时其所谓代理人江黎逵到庭之后第二、三次开庭均无到庭，但并不能提供有效的委托代理手续，张二在之后的庭审活动中提出异议，但从判决书记载的内容来看，法院还是认定江黎逵代表融邦代理公司出庭参加诉讼，有违民事诉讼法有关诉讼代理人资格的规定。
四，裁判结果
一、确认廖一与张二所签订的《存量房买卖(居间)合同》(以及《付款方式附件》合法有效;
二、廖一与张二继续履行于2017年1月5日签订的《存量房买卖(居间)合同》(以及《付款方式附件》;
三、张二应于判决生效之日起20日内协助廖一办理位于××山街××号房屋的权属变更登记手续;四、驳回廖一其他诉讼请求。 五、律师点评
本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，廖一、张二争议的焦点问题主要是：1、本案双方所签订的《存量房买卖(居间)合同》以及《付款方式附件》是否已经解除;2、张二是否需要承担违约责任。
第一，廖一与张二的售房委托代理人签订的《存量房买卖(居间)合同》(以及《付款方式附件》，张二对的签约行为予以确认，所签订的合同是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。在合同履行过程中，基于张二的另一售房委托代理人张四陈述称遗失委托过户的公证书而暂时无法过户，该委托代理人张四与廖一的丈夫即林三曾于2017年5月12日通过微信就解除房屋买卖合同的相关问题进行协商，从双方微信聊天记录来看，双方虽然就合同解除以及补偿问题初步进行协商对话，商谈人员也是廖一的丈夫即林三，但从翌日林三的微信回复可知签订合同的购房人即廖一是反对解除合同的，且双方也并无签订解除合同的相关书面材料，张二一方也并无支付因解除合同所需支付的补偿对价，因此，张二主张本案的房屋买卖合同已经解除，因依据不足，法院不予采信。
第二，现时，廖一主张继续履行所签订的《存量房买卖(居间)合同》以及《付款方式附件》，并在庭审结束后将购房余款280000元全额交至法院标的款代管账户，拟证明其有履行合同的能力，确保合同可继续履行，因此，廖一继续履行合同的请求，证据充分，理由成立，为维护交易秩序的稳定，法院予以支持。张二应协助廖一完成涉案房屋的权属变更登记手续，并交付房屋给廖一。第二，对于违约责任的问题，本案中，双方当事人所出现的履行合同障碍，一方面是因为廖一的丈夫即林三与张二的售房委托代理人就解除房屋买卖合同问题进行商议，由于林三的发言内容让张二一方错误地认为双方已就解除合同事宜达成一致意见所致，另一方面是因为张二的售房委托代理人因遗失委托过户的公证书而暂时无法过户所致，在合同的履行过程中，双方均存在一定程度的过错，因此，对廖一所主张的迟延办证违约金，因依据不足，法院不予支持。
