五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发;《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发;《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一、国有土地使用证
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
购房者在交房(“二书”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的，购房时一般开发商只能提供“五证”)时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》。
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不 同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。
二、建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
三、建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
四、建筑工程施工许可证
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主 管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开.
五、商品房销售(预售)许可证
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收 证》。
购房者在购买房产时应该首先产看房地产开发五证是否俱全，与五证齐全的房地产进行交易才属于合法范畴，受到相关的法律保障。与其相关的还有住宅质量保证书，合称五证一书。房产交易涉及金额较大，只有证件齐全，交易才能得到保证，如果证件不全，这种交易是坚决不能做的。
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