购买房屋并办理了过户登记，但卖方超过合同约定的履行期限迟迟不肯交付房屋，买方有权主张返还购房协议中约定的定金么江苏无锡滨湖法院一审审结了这起房屋买卖纠纷案件，判令卖方立即交付房屋的同时，驳回了买方要求返还定金的诉讼请求。

刘女士夫妇自愿将二人所有位于滨湖区的一处房产卖给姜先生。2010年3月13日，双方通过房产中介签订了一份房屋买卖协议。约定房屋总价为54万元，姜先生支付1万元定金，购房定金可冲抵购房款。双方同意待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，刘女士夫妇于2010年6月10日前将上述房屋正式交付给姜先生。若卖方中途毁约，须赔偿买方违约金1万元，并退还已收取的定金，同时卖方必须赔偿中介劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为合同约定佣金金额。后姜先生同意3月19日前追加定金4万元，同时违约金随定金增至5万元。协议签订后，姜先生共计支付房款54万元(含定金5万元)。2010年4月，双方办理了过户手续，姜先生取得上述房屋所有权证。因刘女士夫妇未按约交付上述房屋，姜先生于2010年6月12日通过律师发函，要求刘女士夫妇交付房屋，返还定金5万元并赔偿各项损失，双方就定金返还问题发生争议，姜先生遂诉至法院。

法院经审理后认为，房屋转让协议是当事人双方真实意思的表示，且其内容未违反国家法律法规的强制性规定，故对双方当事人应具有法律约束力。刘女士夫妇已按约将转让的房屋过户至姜先生名下。虽然迟延履行了交付房屋的义务，但是该迟延履行并非不履行合同，也不属于导致合同目的不能实现、合同应予解除的情形，不适用定金罚则。对于迟延交付房屋造成的损失，姜先生可另案主张。遂作出上述判决。

法官点评：《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》进一步明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。本案卖方虽迟延交付房屋，但该房屋已过户至买方名下，买方已成为实际的房屋所有权人，故该迟延交付并未非不履行合同，也不属于导致合同目的不能实现、合同应予解除的情形，故不适用定金罚则。