逾期交付定金房产商接受后违约的仍应双倍返还定金
逾期交付定金房产商接受后违约的仍应双倍返还定金
【关键词】定金
定金：是指为担保合同的履行，当事人一方在订立合同时或合同订立后履行前支付给对方一定数额的金钱。
【关键视点】
担保是定金的基本功能之一，也是其目的的根本体现，定金的设立可促使双方遵守诺言履行债务。当事人双方除了对定金担保达成合意、订立书面合同外，还必须兼备实际交付定金的行为。没有实际交付定金，合同不产生法律效力，定金之债不能成立。故定金的交付无疑是定金合同的特别生效要件。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
张某诉上海某房地产公司买卖合同纠纷案
【案情】
原告张某与被告某房地产公司曾协商一致，由房地产公司将系争商品房价以6900万元的价格转让给张某。张某与房地产公司于2010年4月8日签订《定金协议》一份，约定：张某应自协议签订之日起5日内支付300万元作为定金。待双方正式签订房屋出售合同之后，将该笔定金抵作部分房款。不论何种原因，张某若未按期完成出售合同的签署并支付约定房款的，房地产公司有权将该房屋转售他人，且没收定金作为赔偿，同时，协议自动解除；不论何种原因，如果张某履行了约定的义务而房地产公司在协议约定的期限内将协议项下的房屋转售他人，或者由于任一承租人未放弃优先购买权导致无法签订出售合同，或者未能于出售合同签署之日前取得抵押权人的同意，房地产公司应向张某双倍返还定金，同时，协议自动解除。协议中，房地产公司承诺其应于2010年4月底前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，并在完成上述工作后的5个工作日内，双方签署《商品房出售合同》。另，张某所付钱款应先支付至案外人恒顺公司，再由恒顺公司转付给房地产公司。2010年4月15日，房地产公司出具给恒顺公司收到定金300万元的收据。2010年4月29日、5月9日，上述房屋承租人金某两次致函房地产公司，主张优先购买权。房地产公司遂将此情况告知张某，要求张某终止协议的履行，而张某则主张继续履行双方签署的定金协议。2010年6月13日，房地产公司将上述房屋以7600万元的价格转让给案外人吕某（非该房屋承租人）。
原告张某诉至法院，要求房地产公司承担违约责任，双倍返还张某支付的定金共计600万元。
被告房地产公司辩称，定金协议的签订没有保护承租人的优先购买权，侵犯了他人的合法权益。何况，张某给付定金的时间已超过协议约定的期限两天。被告房地产公司权衡之下便将房屋售予他人。综上，双方所签之协议无法履行，只能予以终止。现愿意返还张某支付的定金300万元。
【裁判】
法院经审理认为，定金作为法定担保方式，系双方为履行房屋买卖合同而设定的一种担保行为，自当事人实际支付定金时起生效，在其所担保的订约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到处罚。本案中张某与房地产公司为购买房屋事宜签订的定金合同系双方真实意思表示，其中各条款对成就主合同的条件作出了明确的约定，且与我国现行法律相符合。法律虽规定同等条件下，承租人享有优先购买权，但本案中，双方已明确约定房地产公司应在主合同签订前，完成承租人放弃优先购买权的手续，此项义务与承租人的法定优先购买权并无冲突之处。房地产公司以承租人在同等条件下享有优先购买权作为抗辩理由，缺乏事实与法律依据。
对张某支付定金是否违约一节，因双方在《定金协议》中明确了张某先将定金支付给案外人恒顺公司，再由恒顺公司支付给房地产公司。而张某的确在约定的时间内支付定金给恒顺公司，所以并不构成违约。综上，由于房地产公司违反了《定金协议》的约定，将上述房屋售予他人，已构成违约，而这种根本性违约导致张某缔结合同的主要目的不能实现，故可以适用定金处罚。据此，法院判决房地产公司双倍返还张某定金600万元。
【评析】
本案是一起在定金合同履行过程中产生的纠纷，争议焦点为双方签订的定金协议的性质、效力，以及房地产公司是否应双倍返还定金。
一、定金协议未侵犯承租人的优先购买权
所谓房屋承租人的优先购买权，是指当房屋出租人转让该房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就在法律上确认了承租人的优先购买权。承租人在接到出租人的通知后，有权决定是否主张优先购买。在此期限内，如果承租人未表示放弃该权利的话，房屋买卖势必存在限制。因而，本案中张某与房地产公司在定金协议中约定了房地产公司应于2010年4月底前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，以求今后能够顺利签署出售合同。此项约定并不侵犯承租人的合法权益。因为是否放弃此项权利完全取决于承租人自身，而非房地产公司。双方协议约定仅导致房地产公司对张某负有说服承租人放弃权利的义务，而不会直接约束到承租人。综上，房地产公司在未完成协议约定事项的情况下，理应承担违约责任。
二、定金交付后定金合同生效
本案中张某在与房地产公司正式签订商品房出售合同前，先向房地产公司交付约定数额的金钱作为对今后正式签约行为的担保。同时，约定如果发生由于房地产公司违约致使未能完成合同签订的，房地产公司应向张某双倍返还定金。由此可以分析，双方当事人成立的是定金合同。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”依该规定可知，当事人双方除了对定金担保达成合意、订立书面合同外，还必须兼备实际交付定金的行为。没有实际交付定金，合同不产生法律效力，定金之债不能成立。故定金的交付无疑是定金合同的特别生效要件。本案中双方当事人约定，由张某自签订《定金协议》之日起5日内将300万元作为定金先支付至案外人恒顺公司，再由恒顺公司转付至房地产公司账户内。故协议的生效时间应自张某将300万元交付给恒顺公司的那一刻起算。
至于房地产公司主张张某在双方协议签订后逾期2日才支付定金已构成违约一节，理由不能成立。首先，我国《担保法》要求当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，主要是考虑到此类合同的性质是为主债权提供担保，只要不迟于主债的履行期限，定金的交付期限可以是在此之前的任一时间。如果给付定金方虽未按合同约定的时间交付定金，但只要在主要之债履行前交付的，而定金收受方又接受给付的，则应视为双方已就定金的交付时间进行了变更，定金担保仍然发生效力。况且定金合同作为实践性合同，以定金的交付作为生效要件。在实际交付之前合同并不产生约束力，故房地产公司认为张某逾期支付定金构成违约的主张缺乏依据。因为房地产公司的辩称是建立在其出具给恒顺公司收到300万元定金收据上的日期为认定标准的，此有悖于协议中关于由张某先将定金支付至恒顺公司再行转账的约定。
已经成立的合同必须符合一定的生效要件，它是判断合同是否具有法律效力的标准。《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这一规定基本上概括了一般合同的生效要件。它首先明确了行为人的资格，即必须具备正确理解自己的行为性质和后果、独立地表达自己意思的能力。其次，规定行为人对外作出的发生、变更和终止民事权利、义务的意思应当发自内心，而不受诸如胁迫、欺诈以及重大误解等情况的影响。最后，要求该行为不能给社会带来不良后果。
本案中张某或房地产公司都具备完全的民事行为能力，订约主体适格。协议中所列条款对成就主合同的条件作了细致而明确的约定，上述约定均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益。故该协议已符合合同生效的一般要件。
三、定金罚则的适用
担保效力是定金的基本功能之一，也是其目的的根本体现。一方面，定金的设立以其丧失或双倍返还给债务人心理上施加压力，促使其遵守诺言履行债务；另一方面，当债务人不履行债务时，债权人得以保障自己的利益免受损失。
结合本案分析，张某与房地产公司的主要目的在于顺利完成房屋买卖行为，双方相互间已就出售合同内容基本达成一致。但因存在一些未定情形，不得不为正式订约作必要准备，而又不愿意放弃成立合同的机会，于是采取交付定金的方式实现当事人之间的相互信任，以最终成立出售合同，完成交易。为保证主合同的正式订立，先由一方向另一方交付一定数额的金钱作为对缔约行为之担保的定金称为立约定金或者订约定金。由于定金具有合同和金钱的双重性质，故立约定金可以被看作为订立主合同而签订的从合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第115条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”房地产公司违反协议约定将房屋售予他人，应视为房地产公司拒绝签订主合同，致使张某缔结出售合同的目的落空，已构成违约。此时张某可适用定金罚则要求房地产公司双倍返还定金600万元。
有观点认为，定金合同作为主合同的担保，性质上是从合同，从合同附属于主合同。本案中当事人双方对商品房的转让问题仅有过预约，正式出售合同并未签订。居于主合同地位的出售合同尚未成立，就谈不上有效的问题，故缺乏适用罚则的条件。这种观点是错误的。立约定金的生效是独立的，在主合同之前已经成立。它本身的功能是为缔约行为提供担保，主合同永远不可能先于立约定金合同而存在。违反承诺的当事人还是应受到处罚，立约定金就此发挥着担保作用。
【法律法规链接】
《合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
