借名买房之房屋所有权确认——购房出资者是否可以决定房屋所有权？
一、原告诉称
李一向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认李二将XX区××室房产赠与王某无效，将房产署名恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2004年当事人之母黎某为了改善住房条件，责成被告李二购置了XX市XX区××室三居室一套新房，在办理购房手续时她私自将房产登记在其名下了。因为购房款是用出售旧房的房价款及母亲和原告的存款，李二自知该房产并不属于她的，所以在购房后十天于2004年10月1日被告李二就为母亲黎某和原告李一各写了一份《房屋产权证明》，该证明上明确写明：以李二的名义购买的上述房屋“装修后由母亲黎某和李一长期居住。产权等一切手续归黎某和李一所有。李二自动放弃产权。等产权证下发后由母亲黎某保存。母亲黎某和李一有房屋处置权。”根据被告所写的房屋产权证明，明显可见自2004年10月1日始诉争房屋的物权与被告无关，被告没有该房屋的所有权，更无权处置该房屋。
然而，李二为了规避自己在合同中的承诺，为了规避民法总则规定的“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”被告在2018年诉争房屋归属确权诉讼开庭之前，擅自将诉争房屋以赠予的方式变更到其丈夫王某的名下，规避法律义务，违背法律规定。其行为属于妨害诉讼的违法行为，被法官予以训戒，违法行为是不具有法律效力的。根据合同法第五十二条第（二）项的规定，被告与其夫所订立的赠予合同属于恶意串通损害第三人原告利益的无效合同。李二在诉讼期间私自将上述房屋以赠予的方式变更到丈夫王永泽的名下的行为违反民法总则及合同法所规定的诚实信用原则，违反契约原则，违反《房屋产权证明》中双方的约定，违反合同法第八条“不得擅自变更或者解除合同”的规定，其严重损害了原告的权益，请求法院依法确认李二将上述房屋以赠予方式变更房产到王某名下是无效的，将房产证署名恢复原状。
二、被告辩称
李二辩称，我不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是我全权委托王某全款买下，然后当时只有我和王某两个人知道此事，其他人根本就不知道。第二、涉案房屋时我和王某的婚内共有财产，一方不能随便处置。我与王某之间更名过户合理合法，跟其他人没有任何关系，所以原告的诉讼是无理的。
王某辩称，位于XX市XX区××这套房产，是2004年9月一次性全款用支票买的，当时只有我与李二知道，是属于我跟李二的婚内共同财产。我们之间的过户更名，是在没有法律纠纷的情况下过的户，这一情况在李一跟李三到李二借名买房官司前已向法官作了汇报，在后来的XX区法院判决书及第二中级人民法院的判决书中都有明确的注释。原告主体不适格，其不是房产的任何权利人，请求法院驳回其诉讼请求。
三、本院查明
李某与黎某系夫妻关系，二人生有三女，分别是李二、李一、李三。李某于2004年5月19日去世，2016年11月15日，黎某去世。李二与王某于1979年1月15日登记结婚。
2004年9月9日，李娅二(乙方）与AA房地产开发有限责任公司（甲方）签订《购买房屋合同书》，约定乙方从甲方处购买AA市AA区××室，房屋总价款544794元。2004年9月20日，李二向AA房地产开发有限责任公司支付了购房款，其中购房款535962元是以支票方式支付，剩余购房款8832元以现金方式支付。李二另向AA房地产经纪有限公司菜市口店支付185200元购房款。
2004年10月1日，李二向黎某、李一分别出具《房屋产权证明》，内容为：“以李二名义购买的XX区××单元三居室住房一套。装修后由母亲黎某和李一长期居住，产权等一切手续归黎某和李一所有。李二自动放弃产权，等房产证下发后由母亲黎某保存，母亲黎某和李一有房屋处置权，特此证明。”
XX市XX区××号房屋原登记在李某的名下。2005年9月2日，李二以李某代理人的名义与岳某签订《买卖房协议书》，约定李某将XX区××号房屋出售给岳某，价款为30万元。
2009年4月25日，涉案房屋登记在李二名下。
2017年7月31日，涉案房屋登记的产权人由李二变更登记为李二、王某，变更登记的原因为夫妻间不动产转移登记。
2018年1月30日，李二（甲方，赠与人）与王某（乙方，受赠人）签署《房屋赠与更名协议书》，内容为：“甲乙双方是夫妻关系，双方就房屋赠与更名事宜经友好协商达成如下条款：一、位于XX市XX区××房屋2004年9月由乙方一次性出资购买，归甲乙双方共同所有。二、甲方承诺将该房屋属于自己的份额全部赠与给乙方，并明确本协议生效后，该房屋所有权完全归乙方个人所有。三、本协议生效后十五日内，甲方协助乙方办理房屋更名过户手续。……。”2018年1月31日，涉案房屋产权人由李二、王某变更登记为王某，变更原因为夫妻间不动产转移登记。
2017年，李一、李三曾在本院起诉王母、李二，要求确认李一享有XX区（原XX区）××号房屋百分之五十五的份额，李三享有百分之四十五的份额。李一、李三曾陈述系委托李二买房。此后，李一、李三撤回了诉讼。
随后，李一、李三又将李二起诉至本院，要求确认李一、黎某就涉案房屋与李二的借名合同有效。诉讼中，李二对此不予认可，其表示涉案房屋系王某出资购买，之所以向黎某、李一出具《房屋产权证明》，是为了让黎某高兴，因为黎某知道是王某出资后住着不踏实，便要求李二出具此证明，双方并不存在借名关系。本院经审理认为，依据李一、李三提供证据，不足以认定黎某、李一与李二之间存在借名购房的事实。2018年8月10日，本院作出400号民事判决，驳回了李一、李三的诉讼请求。李一、李三不服一身判决，提起上诉。XX市第二中级人民法院于2018年10月26日作出60号民事判决，驳回了李一、李三的上诉，维持了一审判决。
李一表示，王某参加了购买涉案房屋的过程，李二放弃涉案房屋的产权，应系与王某协商一致作出的决定，王某对此应当知情同意，此后李二与王某违反诚实信用原则，恶意串通将房屋过户至王某的名下，因此，应属无效。王某、李二对此均不予认可，其表示涉案房屋系二人夫妻共同财产，产权变更登记合法有效，王某对于李二放弃产权的证明从不知情。
四、裁判结果
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：
驳回原告李一的诉讼请求。
五、律师点评
本人认为，涉案房屋虽系李二签署合同购买，但购买、产权登记均发生在李二、王某婚姻关系存续期间，故应属王某、李二的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋购买后，李二虽向李一、黎某出具了《房屋产权证明》，表示涉案房屋的产权归李一、黎某所有，但王某并未在该证明中签字确认，李一也未举证证明王某知晓并同意此事，故该证明对于王某并无约束力，按照物权法的规定，李二一人处分涉案房屋的产权，应属无效。
李二、王某作为涉案房屋的共有产权人，有权对涉案房屋的产权进行处分，李二将涉案房屋的份额赠与给王某，符合法律规定，且并未损害李一的合法权益，现李一要求确认李二就涉案房屋产权赠与王某无效并恢复登记的请求，缺乏依据，法院不予支持。
