天津市宝坻区人民法院
(2019)津0115民初 XX号
原告（反诉被告） ：李XX，男，住天津市宝坻区
委托诉讼代理人 ：金雅东，天津宝坻聪辩律师事务所律师，联系方式13389085865.
被告（反诉原告） ：孙XX，女，住天津市宝坻区
被告（反诉原告） ：刘XX，男，住天津市宝坻区
原告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）孙XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，被告（反诉原告）孙XX、刘XX提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李XX及其委托诉讼代理人金雅东，被告孙XX、刘XX及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李XX向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年12月11日签订的关于购买25号楼1门3201室房屋的《房地产经纪合同》；2、请求判决二被告返还给原告定金170000元的双倍即340000元；3、案件受理费由二被告担负。事实和理由：2016年12月11日原告经房地产经纪有限公司居间介绍与二被告签订了购买25-1-3201号房屋的《房地产经纪合同》，合同约定被告将涉案楼房以1293000元的价格卖与原告，原告贷款购买，签订合同之日买方需要向卖方支付定金人民币170000元。合同中第十条补充条款约定，买方认可房屋现状、过户以房管局政策为准，贷款以银行审批为准，双方约定于卖方领取该房屋产权证1××日内办理该房屋的买卖流程。当日原、被告还签订了一份《补充条款及承诺》，补充条款中约定如卖方未能履行本合同之条款则视为违约，卖方需双倍返还定金于买方，卖方承诺该房屋无任何产权纠纷、无户口遗留问题、该房屋无尾款及债务拖欠，该房屋无物业及其他费用拖欠遗留。合同签订当日，原告向二被告支付了定金170000元，由孙XX出具了定金收据，百元瑞家房地产作为见证单位加盖了合同专用章。合同签订后直至2019年1月3日被告才通知百园房地产中介产权证已经办理完毕，但是同时通知中介该房屋有尾款未清偿，希望让原告先为被告清偿贷款。因二被告未按照合同约定在房产证下发1××日之内办理房屋过户手续，2019年1月21日原告向二被告邮寄了《催告函》催促被告在收到催告函之后1××日内办理过户手续，然被告2019年1月23日收到函件之后直至2019年2月12日被告一直未与原告办理过户手续。原告认为二被告的行为属于根本违约，原、被告签订的《房地产经纪合同》依法解除，二被告应依法双倍返还原告定金，故成诉。
被告刘XX辩称，同意第一项诉讼请求，但是理由不同意原告的理由，是因为被告提交的反诉状中提到的原告没有按照合同进行履行要求解除合同，对于第二项请求，请求法院予以驳回，理由是原告在购买被告房屋时，房屋有银行按揭贷款，被告撤销按揭贷款抵押之后，领取房产证的时间是2019年3月1日，2019年3月4日被告以快递的方式书面告诉原告可以继续办理房屋买卖流程，原告在2019年3月8日收到，直至今日早已超过合同约定的1××天时间，原告并没有按照合同约定与被告办理房屋买卖流程，就此问题被告已经提出反诉。
被告孙XX的答辩意见与被告杨文强的答辩意见一致。
被告刘XX、孙XX向本院提出反诉请求为：1、依法判令解除双方于2016年12月11日签订的武清区新城规划雍和道北侧学知华庭35号楼1门3201室房屋的《房地产经纪合同》；2、请求判决二被告不返还给原告定金170000元的双倍即共340000元；3、案件受理费由原告担负。
原告李XX辩称，同意解除房地产合同，第二项诉讼请求不同意。因为原告在2019年3月8日收到被告的通知书，原告给二被告做了书面的回复，已经向法院起诉，等候审理程序，2019年1月3日房产中介通知原告房产证已经办理完毕，在2019年1月3日的时候二被告还有部分尾款没有结清，二被告要求原告帮其偿还尾款，原告拒绝了。因为原告没有权力调取房产档案，原告只能依据二被告提出的日期进行答辩。
原、被告围绕诉讼及反诉请求及争议焦点当庭提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。庭审中，原告提交以下证据：
1、2016年12月11日，原、被告签订的房地产经纪合同一份以及补充条款及承诺一份，房地产经纪合同中第十条补充条款特别约定：被告领取该房屋产权证1××日内办理该房屋买卖流程，补充条款及承诺：被告承诺该房屋无任何产权纠纷，无户口遗留，无尾款及债务拖欠、无物业及其他费用拖欠遗留；
2、微信聊天记录截图3页，聊天的双方系原告的与被告孙XX20**年1月7日至2019年2月2日关于买卖涉案房屋的聊天内容，其中2019年1月7日下午3时07分，被告孙XX亲自承认房产证办下来了，尾款还没去清，并声称过户估计要春节后，原告方催促被告尽快清贷并办理过户手续；2019年2月2日被告孙XX微信中承认原告方2019年1月22日给二被告邮寄的催促函已收到，并声称手续还在进行中；
3、收据一张，证明2016年12月11日被告孙XX作为收款人为原告出具收到原告寄来的房屋定金170000元，中介公司作为见证单位，加盖了合同专用章；
4、国内挂号信函收据2张，日期分别为2019年1月22日、2019年3月9日；2019年1月21日催告函一份，催告函的内容证明截止到2019年1月21日被告没有按照合同约定在房产证下发1××日内与原告办理房屋买卖流程，指出被告已经违反合同约定，原告保留合同第七条向被告主张违约责任的权利，同时从1月21日起给被告宽限1××日督促其在宽限期间内办理流程，如被告在宽限期内还未与原告办理房屋买卖流程，视为被告根本违约，原告将向法院提起诉讼，若被告在收到函件3日内未对原告进行书面回复，原告将视为被告已经同意此催告函内容；
5、2019年3月4日二被告给原告邮寄的通知函一份，通知函的内容是：被告称其已经办理完毕抵押登记手续，可以办理过户手续，但是该日期已经在原告起诉之后；2019年3月8日原告在收到3月4日被告给原告邮寄的通知函后给二被告邮寄的答复函一份，答复函中原告再次强调，2019年1月21日原告已经向被告邮寄催告函一封，但是被告收到催告函3日内未向原告进行书面答复，表明被告已知悉并同意催告函内容，并同时在答复函中告知了被告，原告已经与2019年2月12日向人民法院提起了诉讼，并告知了本案案号。
6、挂号信单号查询截图一份，证明被告孙XX于2019年1月23日16时38分已经签收原告邮寄的催告函。2019年3月10日1××时32分被告孙XX已经签收原告邮寄的答复函。
被告刘XX发表质证意见如下：对证据一真实性予以认可，对证据二真实性认可，证明目的不认可，该证据不能证明被告没有按照合同履行；对证据三真实性没有异议；对证据四、五通知函、答复函真实性没有异议；对证据六真实性没有异议。
被告孙XX的质证意见同被告刘XX的质证意见。
被告刘XX提交如下证据：
1、房地产经纪合同、补充条款及承诺一份，证明：（1）、原、被告双方存在买卖关系；（2）、原告明确知晓原告的房屋有住房抵押贷款；（3）、原告也采用了银行按揭贷款的形式支付房款；（4）、补充条款约定被告领取产权证1××日内办理房屋买卖流程；
2、天津市不动产登记申请表原件及复印件各一份，证明被告在2019年3月1日领取了不动产权证书，自2019年3月1日起1××日内被告应与原告办理房屋买卖流程；
3、不动产权证书原件及复印件各一份，证明双方诉争的不动产抵押权已经注销完毕，符合办理房屋买卖流程的条件，被告不存在违约的情形；
4、通知函、答复函各一份，证明被告在2019年3月4日以快递的方式告知原告可以办理房屋买卖流程，被告于2019年3月8日收到回函，证明被告不存在原告诉请中的违约行为，而是原告未在1××日内与被告办理房屋买卖流程。
原告发表质证意见如下：对证据一的真实性予以认可，证明目的中的第一、三、四点予以认可，第二点证明目的称原告明确知晓原告的房屋有住房抵押贷款，该证明目的通过合同不能证明原告的证明目的，补充条款及承诺中卖房承诺写明该房屋无尾款及债务拖欠；对证据二可以看出被告是在收到原告的催促函之后即2019年2月22日申请，此时原告已经起诉至法院，并且该证据系复印件，原告认为被告应该提交原件；对证据三根据该证书加盖登记机构印章的日期为2018年12月13日，能够证明2018年12月13日登记机构经审查核实，准予登记并颁发涉案房屋房产证，根据房产证附记页证明被告2019年2月22日注销房屋抵押登记；对证据四的证明目的不予认可，因为此时原告已经起诉至法院。
被告孙XX未提交证据。
依当事人申请，本院审判人员于2019年5月21日于天津市规划和自然资源局调取了涉诉房产的不动产登记信息，其中：天津市不动产登记簿查询证明显示，涉诉房屋共有情况为二被告按份共有，登记日期为2018年12月13日；天津市不动产登记申请书显示：二被告申请不动产登记的时间为2018年12月6日，登记结果领取时间为2018年12月19日；不动产抵押权注销证明显示，涉诉房屋于2019年2月22日因贷款结清，抵押权经抵押权人和抵押人双方确认终止；不动产登记核准注销通知书显示，被告于2019年2月22日申请抵押注销登记，天津市规划和自然资源局准予注销，二被告在领取人处签字按印，时间为2019年3月1日。
原告发表质证意见如下：法院调取的该组证据的真实性予以认可，该证据能够证明二被告2018年12月6日申请办理不动产登记，2018年12月13日，不动产登记部门给予登记，2018年12月19日，二被告领取了不动产登记产权证书，2019年2月22日，抵押权人中国农业银行给武清不动产登记中心出具了抵消证明，2019年3月1日不动产登记中心核准涉案房屋抵押注销登记。
被告刘XX发表质证意见如下：对法院调取的证据真实性没有异议，但是有一点，显示领取日期是2018年12月19日，领取人并非本案中的被告刘XX及孙XX。
被告孙XX的质证意见同被告刘XX的质证意见一致。
依当事人申请，本院审判人员于2019年7月2日从中国人民银行天津分行调取了原告的个人信用报告。
原告发表质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，能够证明原告征信良好。
被告发表质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，该证据证明原告在银行有大量的信用卡以及小额贷款，非常有可能影响原告进行正常的房贷审批。
本院经审查，对双方上述无异议的证据及相关材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据及本案事实，本院认定如下：
2016年12月11日，经天津百园瑞家房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为乙方，二被告作为甲方，签订了购买25-1-3201号房屋的《房地产经纪合同》，合同约定二被告将涉案房屋以1293000元的价格卖与原告，原告贷款购买，签订合同之日买方需要向卖方支付定金人民币170000元。合同第七条违约责任约定：“因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日赔偿相当于成交价格万分之四的违约金。”合同中第十条补充条款约定：“乙方贷款的，过户当日乙方需把房屋差价款在过户前交付于甲方后再进行过，乙方认可房屋现状、过户以房管局政策为准，贷款以银行审批为准，双方约定于甲方领取该房屋产权证1××日内办理该房屋的买卖流程。”合同还约定了其他权利义务。合同签订当日原、被告还签订了一份《补充条款及承诺》，补充条款中约定：“如买方未能履行本合同之条款则视为违约，买方已付之定金卖方可不予退还；如卖方未能履行本合同之条款则视为违约，卖方须返还双倍定金于买方。”卖方承诺该房屋无任何产权纠纷、无户口遗留问题、该房屋无尾款及债务拖欠，该房屋无物业及其他费用拖欠遗留。买方承诺无银行信用卡不良记录及逾期，保证征信良好，如有不良记录导致银行贷款无法审批的均由自己承担违约责任。合同签订当日，原告向二被告支付了定金170000元，由被告孙XX向原告出具了定金收据，百园瑞家房地产作为见证单位加盖了合同专用章。
合同签订后，二被告于2018年12月6日申请办理房产证，2018年12月19日领取房产证。2019年1月21日原告向二被告邮寄了《催告函》催促被告在收到催告函之后1××日内为原告办理过户手续，被告于2019年1月23日收到函件后仍未与原告办理过户。原告遂于2019年2月12日起诉至本院，二被告于2019年2月22日申请抵押权注销登记，2019年3月1日领取不动产登记核准注销通知书。2019年3月4日，二被告向原告邮寄了通知函一份，告知原告涉诉房屋申请撤销抵押登记的手续已经办理完毕，可以为原告办理过户。原告于2019年3月8日向二被告邮寄了答复函一份，告知二被告原告已经向法院提起诉讼。
本院认为，原告与二被告签订的《房地产经纪合同》及补充条款及承诺，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同有效性应予确认，对双方均有约束力。原告诉讼请求要求解除原、被告之间签订的《房地产经纪合同》，被告的反诉请求亦要求解除该合同，对于原、被告的上述请求，本院均予以支持。原、被告双方在本案《房地产经纪合同》履行过程中哪一方存在违约行为系本案的争议焦点，对于该焦点问题，本院认定如下：依据原、被告双方签订的《房地产经纪合同》第十条补充条款约定，二被告于2018年12月19日领取房产证1××日内，即2019年1月3日前为原告办理房屋买卖流程，且依据补充条款的约定，二被告应保证该房屋无尾款及债务拖欠；但二被告自2019年1月23日收到原告的催告函后仍未与原告办理过户，且于2019年2月22日才申请办理抵押权注销登记，二被告的上述行为已经构成了根本违约，应承担违约责任。被告的辩解意见称，过户前原告需把房屋差价款交付被告后再进行过户，原告在1××天之内也就是过户前并未向被告支付过任何的房款，所以被告也有理由不为其办理过户手续。本院认为，依据双方的合同约定：“过户当日乙方需把房屋差价款在过户前交付于甲方后再进行过，”而不是在二被告申请领取房产证之后1××天之内，原告不存在违约行为，故对被告的辩解意见，本院不予采信。
对于二被告应承担的违约责任，因原、被告签订的合同及补充条款和承诺中既约定了违约金又约定了定金，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告主张二被告双倍返还定金，该请求符合合同约定亦不违反法律的强制性规定，本院予以尊重。
关于二被告反诉主张二被告不向原告返还双倍定金340000元的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）刘XX、孙XX于2016年12月11日签订的《房地产经纪合同》；
二、被告（反诉原告）刘XX、孙XX于本判决生效之日起十日内，返还原告购房定金340000元；
三、驳回被告刘XX、孙XX的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费及保全费5420元，由二被告担负，反诉费1850元，由二被告担负。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 毕胜
二〇一九年八月十二日
