唯一住房经拍卖偿债后的剩余款项发还被执行人，发还剩余款项超过五至八年保障居住租金
唯一住房经拍卖偿债后的剩余款项发还被执行人，发还剩余款项超过五至八年保障居住租金，不支持扣除保障租金
第一、“唯一住房”的执行，首先需要界定住房的性质范围，性质范围指的是权属明确的城镇房屋，不包括农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等。理由是《江苏高院关于执行“唯一住房”相关问题的解答》“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。其次界定“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。再次哪些情形下“唯一住房”可以强制执行，除按照《执行异议复议规定》第二十条规定，还可参考《江苏高院关于执行“唯一住房”相关问题的解答》一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行?登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；（七）其他可以执行的情形。
第二、“唯一住房”的执行，执行中均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权。实践中适用较多的是申请执行人同意扣除五至八年租金换取执行法院对“唯一住房”的强制执行，法律依据是《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。核心在于租金的标准以及保障基本居住面积的认定，具体参见《江苏高院关于执行“唯一住房”相关问题的解答》二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”（条文附后）。另外，《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》租金计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。
第三、被执行人“唯一住房”拍卖偿债后尚有剩余，发还被执行人的剩余款项金额已超过保障住房居住“租金”标准，是否还应当另行扣除五至八年租金，或者继续实施申请执行人启动拍卖“唯一住房”同意扣除五至八年租金。本案上海二中院评价“《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项规定保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权，这种居住权应当是被执行人及其所扶养家属生活所必需的。本案中，虽然涉案房产是沈渊、李威名下唯一住房，但涉案房产拍卖款扣除相关款项后的剩余部分足以解决沈渊、李威及其子女的居住问题，故沈渊、李威请求从拍卖款中扣除五年租金60万元，该院亦不予支持。”本案上海高院评价“关于从拍卖款中预留租金的问题，《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项针对的是拍卖款不足以偿债或偿债后发还余款不足以支付五至八年租金的情况，本案中涉案房产拍卖款中可发还被执行人的余款金额已超过其所主张的五年租金，故复议申请人要求从拍卖款中另行扣除五年租金60万元缺乏法律和事实依据。”
第四、我们注意到，被执行人“唯一住房”与维持其本人及所抚养家属生活必需住房的区分。金钱债权的执行，需将被执行人财产进行变价后，以所得价款清偿债务。如果需要执行被执行人所有的唯一居住房屋，通常情况下，执行法院应考虑该房屋是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需。被执行人的唯一住房和生活必需住房，在执行程序中是两个并不完全相同的概念。被执行人唯一住房，并非不能作为强制执行的标的物。即使对于被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释规定的条件下，也可以对生活必需的住房强制执行。换言之，被执行人唯一的住房和生活必需的住房，在符合法律、司法解释规定的条件下，均可以成为强制执行的标的。只是两者准许执行的标准和条件不同。被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释规定的条件下，可以执行。而被执行人的唯一住房，除了在符合本条司法解释规定条件下可以强制执行以外，在其他情况下，如果能够保障被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住条件，也可以采取相应的方式予以执行。例如，被执行人唯一住房的面积较大或者价值较高，超过被执行人及其所扶养家属生活必需，对于超过部分，可以根据《查封、扣押、冻结规定》第7条，采取“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，对被执行人的唯一住房进行置换，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。被执行人、利害关系人据此提出执行异议的，人民法院不予支持。摘自人民法院出版社，2015年版，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第263页。
