公有住房纠纷相关法律问题
一、什么是公有住房
中国政府正式开放商品房买卖历史实际上很短，严格意义上讲是1988年国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》正式开启了房改和商品房交易市场化的序幕。那么在此之前，由于历史原因，中国所有的土地上的房屋都是国有或者集体所有制，除了少部分自建“私房”（例如宅基地房屋），其余大部分都属于“公房”，也就是“国家或集体所有的公有房屋”。1988前，政府为了解决城市居民的住房问题，会把一部分房屋分配给单位职工（单位也是国有企业），也就是我们所说的单位分房。还有一部分由于城市改造，被改造地区居民，也分配一些公有房屋。
这些房屋的特点是居住者具有使用权，但是不具有所有权，居住者相当于房屋的承租人，单位集体或者国家相当于房东。但是租金通常极低，并且作为承租人，可以用自己的工龄，以极低的价格购买房屋产权，称之为售后公房。公有住房实际上是中国特殊经济社会环境之下的历史产物。也由于其房屋本身的特性产生了一系列的纠纷。由于上海地区房价的畸高，公有住房辄百万的拆迁补偿费用，以及其模糊的权利属性，产生了大量的诉讼纠纷。
二、户籍与公房房屋权利
1、有户口就有权利？
在公房或者售后公房动迁过程中，一般的当事人会有一个误区，认为有户口就一定可以先享受到动迁安置利益。其实户籍仅仅只是在公有住房动迁时，考虑的一个因素而已。除此之外，还需要考虑房屋的实际居住情况，公有住房的取得和来源，和房屋承租人的关系等等多方面的因素。
如果是产权房，则需要进一步考虑是售后公房还是自购产权房，如果是售后公房则要进一步考虑是基于何种方案的售后公房等等。如果是自己直接购买的商品房，则房屋内的户籍和房动迁安置利益根本无关。
具体以案例来说，今年上半年接触了一起户籍问题的咨询。商品房出售方卖房以后，没有及时将户口迁出，户口保留至今。导致现在的房屋产权人出售困难。其实，在该案中，卖家虽然有户口，但是对房屋是无法主张任何权利的。但是，买家也无法将该户口主动迁出。该类情况下，法院对于要求一方要求另一方主动迁出户口的诉讼，也是不予受理的。而派出所作为户籍管理部门也无权基于行政强制力，将对方的户口强行迁出。因此，买房者务必注意所购房屋的户籍情况，并且在购房协议中明确约定户口迁出的时间及违约的赔偿，如果对方拒不迁出户口，可以基于违约行为发起诉讼主张赔偿，而赔偿金部分可以直接要求从购房款中扣除。
在另外一起案件中，公有住房承租人的妹妹（非该房屋受配人），为了其子女读书之需要，和兄长协商以后，将其本人和孩子的户口迁入，但是并没有实际居住，该房屋经承租人进行购买后，转变为产权房。承租人的妹妹，及其子女对房屋是无权主张任何利益的。
因此，有户口并不见得有权利。
2、没户口就没权利？
没有户口就无权享有公有住房动迁安之利益了吗？这里让笔者联想到近期遇到的另外一起案件。当事人是公有住房房屋承租人的配偶，但是当事人自己本人在公有住房中没有户口，仅仅是有上海市常住户口，但是属于口袋户口（所谓口袋户口，即指户口地址并不实际存在，已经灭失）。由于自己实际居住的公房即将动迁户口被冻结，也无法迁入。而在此之前，由于其配偶（该公房房屋承租人）死亡，作为唯一的在公房中的有户口的当事人的继女（该房屋承租人之女），不同意当事人将户口迁入该公有住房，导致其虽然一直居住在该动迁公房中，但是在该房屋中没有户口。
根据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》；《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》；《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》“具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额”；“在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款”。由此可见，基于婚姻关系，实际居住在该公有住房中，并且没有享受过公房分房福利的，也是可以享受动迁安置利益的。
因此，没有户口，也不意味着一定丧失了动迁安置利益的相应权益！
