一、商品房购销合同及认购书效力
    考查商品房认购书效力主要从认购书的内容进行分析、判断。如果签订认购书的目的是为以后签订正式商品房买卖合同作准备且内容已具备商品房销售合同的主要内容的，则认购书的性质属于销售合同，同时符合商品房销售规定的条件的，则合同生效，如果认购书的内容不具备商品房买卖合同的主要内容又不符合商品房预售条件的，则认购书不能视为商品房销售合同且不成立，可按合同法缔约过失责任要求开发商赔偿损失。
    根据法律规定，商品房购销合同应当明确以下主要内容：
    (一)当事人名称或者姓名和住所;
    (二)商品房基本状况;
    (三)商品房销售方式;
    (四)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
    (五)交付使用条件及日期;
    (六)装饰、设备标准承诺;

    (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权利、义务;
    (八)公共配套建筑产权归属;
    (九)面积差异处理方式;
    (十)办理产权登记的约定;
    (十一) 争议解决方法
    (十二)违约责任;
    (十三)其他事项的约定。
    二、商品房可以退房的条件
    退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。退房案件，原因其是多方面的，有的是因为房价缩水，有的则是因为房屋质量、延迟交房、配套不全等问题。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多不稳定的因素。
    由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系。因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。
    1、起诉前，开发商没有取得商品房预售许可证;
    2、买房后，开发商再次将房屋出卖给第三人;
    3、买房后，开发商以该房屋设定抵押;
    4、开发商隐瞒房屋已经出卖给第三人的;
    5、开发商隐瞒房屋已经设定抵押的;
    6、开发商隐瞒房屋为补偿安置房屋的;
    7、房屋主体结构质量不合格的;

    8、房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
    9、开发商逾期交房，催告后3个月内仍然没有交房的;
    10、房屋实际面积误差超过3%的;(有约定按约定处理)
    11、其他规定或约定情形。
    商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，所以双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。当条件成就时，双方依约解除合同;当约定的退房条件成就时，买房人有权依约主张退房。