本案是一起由于开发商怠于履行预告登记一年之久，贷款人自身又出现贷款资质问题而最终导致贷款未获审批，买房人最终无力承担购房尾款而引发的商品房买卖合同纠纷，争议焦点主要集中在贷款未审批通过到底归责于哪一方？格式条款显示公平，违约金能否调整？电商费能否退回三方面问题。
一、案情简介：
        买房人Y与开发商Z于2017年3月26日交纳定金3万元，于2017年3月30日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》， 买房人Y以731430元总价购买开发商Z开发的一套商品房，合同约定买房人先付首付款221430元（其中包含定金3万元），其他余款以贷款方式支付。签约当天，买房人交纳了首付款、维修基金和契税共计251430元，另外，依照开发商的指示向X公司支付了服务费6万元（电商费）。 
        订约之前，买房人的贷款资格获得了工行（在开发商售楼处联合办公）的初审，同意首付三成，贷款七成。双方遂签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，买房人依约将贷款所需手续提交给贷款银行，经过银行审查，符合贷款条件，遂在贷款行签署了全部所需文件。数月之后，贷款仍未审批完成，开发商也一直未向买房人说明贷款未批准的原因。至到2018年4月，开发商通知买房人，还需要再办理一次银行贷款手续，原告不明缘由，经过多方了解，方得知开发商自合同签订后未向房屋登记机关办理合同备案登记，致使买房人的银行贷款申请未获审批。因为2018年4月以后买房人的自身条件以及贷款政策，买房人贷款非常困难，根据不同银行的答复，贷款需交纳六成首付，或不能贷款。这对买房人来说，是无法承担的。按照开发商的要求，或者解除合同扣20%违约金，Y女士认为无法承受，因此双方发生争议，买房人遂委托我们向法院提起了民事诉讼。
二、办案经过： 
        该案件的难点在于：导致买房人贷款未审批通过的原因到底归责于哪一方？若归责于我方，开发商提供的合同条款是否算格式条款，若是格式条款是否无效？还有就是违约责任由谁来承担，计算依据是什么？基于以上几个问题，代理人首先调查了买房人银行贷款未审批通过的真实原因，哪个环节未通过审核，责任在谁？经过代理人到房管局调查涉诉房屋的预告登记时间为2018年3月29日，而按照双方约定，以及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，开发商都应当尽早完成备案登记，而开发商完成预告登记的时间整整延迟了一年。 
        庭审中开发商反诉要求买房人承担总房款20%的违约金（146286元），代理人认为合同系开发商单方提供，应当属于格式条款，且显示公平要求调整，对于买房人的违约责任约定过高。代理人向法院提交了《对于违约金过高应予调整的法律意见》：1、开发商一直在占有使用买房人的首付款，无偿占有使用一年零七个月，且开发商并未提供证据证明其存在实际损失。2、涉诉房屋并未交付，解除合同后，不影响销售，开发商并无损失。3、根据公平原则，格式条款中，因开发商违约解除合同的，违约金仅为已付房款的2.4%，与买房人违约解除合同要支付全款的20%相差数十倍。基于以上几点原因，代理人主张减少违约金，最终法院准予了代理人的意见，只要求买房人承担房屋总价款的2.4%的违约金（17554.32元）。因此为买房人保住了将近13万元的合法权益，同时委托人对代理人所做的工作表示非常满意。 
        依照开发商的指示，将基于主合同产生的服务费，即所谓的电商费，指示交付给了第三方X公司，因主合同已经解除，自然服务费也就应当返还。
三、小结： 
        该案件给我们的启示是：由于开发商没有按照约定办理相关的备案登记手续，属于开发商怠于履行买房人办理贷款事宜的协助义务，虽然最终法院判定贷款未通过审批的原因系买房人自身原因所致，但是如果开发商能按照约定时间完成预告登记，也就不存在贷款审批不通过的问题了。所以对于企业来说积极履职才能保障合同的正常履行，对于个人而言，由于失误导致贷款未审批通过的代价也是值得我们自省的。