土地租赁合同超过20年部分无效需要行政处理前置吗？
律师解答：不需要，不涉及违法建筑处理的诉讼请求不需要行政处理前置。如下面这个案件，经济社将土地租给承租人建房，经济社起诉要求确认超过20年租期部分合同无效。一审法院认为土地上有违法建筑，需行政处理前置，裁定驳回经济社起诉。二审法院认为诉讼请求只是涉及合同效力，不涉及违法建筑的处理，不需要行政处理前置，裁定一审法院进行审理。
判决书节选：
本院认为：综合广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社的诉讼请求及一审法院驳回广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社的起诉的理由，本案争议焦点为：本案是否属于先由政府行政主管部门对涉诉土地及地上建筑物、构筑物的合法性进行审查处理后再予确定是否提起民事诉讼的情形。
根据广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社起诉主张的事实和理由，广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社是以其作为涉讼土地出租人与熊某作为承租人签订的《土地租赁合同》中约定的租赁期限违反法律的强制性规定，请求确认超过二十年租赁期限部分无效。广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社与熊某作为涉讼《土地租赁合同》的签订主体，因履行该合同而引发的纠纷，属于《民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”规定的人民法院可直接受理的民事诉讼范围。虽然双方当事人均确认涉诉土地上的上盖建筑物未取得建设工程规划许可证，广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社亦未能提供涉诉土地性质为建设用地的证明文件，但双方争议标的不涉及地上建筑物的权属问题，只是就《土地租赁合同》约定的租赁期限超过二十年部分是否有效产生争议，该争议解决并不需要以政府行政主管部门对涉诉土地及地上建筑物的合法性进行审查处理为前置条件。广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社提起本案诉讼符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。一审裁定驳回广州市白云区太和镇柏某村第十经济合作社的起诉，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。
