新型肺炎已爆发多日，全国各地都积极响应号召进行隔离，难免对生产生活造成了一些不便。疫情的发生和国家及地方行政机构实施的严格管制措施，都必然会影响到房屋租赁合同的履行。
        那么作为承租人是否可以疫情发生作为免责事由要求减免租金？出租人是否能够要求疫情期间租金未足额支付而发生的违约金？承租人或者出租人是否可以要求解除合同呢？本文主要探讨以下几个问题：
一、疫情中减免房屋租金的法律依据是什么？
（一）不可抗力 
        根据我国《民法总则》第一百八十条“不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”以及《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了过指导性意见，可参照执行，在此不在赘述。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》之规定，要求减免租金。
（二）公平原则或情势变更 
        疫情属于不可抗力并无疑问，但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。
二、发生疫情就一定能要求房东免收房租吗？ 
        民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果“疫情发生”就是免责事由，那么上述问题就迎刃而解了。但“疫情发生”是当然的免责事由吗？并非如此。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋，其履行了房屋交付义务，因此，作为承租人的合同义务是支付租金，而当今处于支付手段多样化的信息时代，转账方式极为便利，疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，显然不能成立。 
        但并非是说“疫情发生”不影响合同的履行，真正影响合同履行的是在“疫情发生”后国家及地方为防治疫情蔓延所采取的行政管控政策及措施。因此，出租人或承租人如果以此作为免责事由，应当说明自己合同不继续履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后，对于上述问题的解答就清晰了。
三、所有类型房屋的租金都可以要求减免吗？
（一）自住房屋 
        对承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的，如要求继续履行双方租赁合同的，可以向出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商；如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情状的，不得要求承租人支付违约金。承租人由于疫情原因长期无法使用房屋，致使租赁合同目的无法实现，出租人要求解除合同的，可向承租人发出解除通知。但如果承租人在租赁房屋内留有个人物品，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，建议出租人通过诉讼途径解决，避免新的纠纷产生。
（二）经营性房屋 
        对于承租房屋为经营性房屋的情形，则是另一种处理方式。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用，且承租主体多为公司以及租赁周期较长的特点，对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。若承租房屋是政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况，如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等，由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金；因政府的行政命令导致承租人无法正常开工，承租人亦可要求减免部分租金。此外，如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。
四、合同一方能否以疫情为由而单方解除房屋租赁合同？ 
        不可抗力事件对履行合同的影响是有大有小的，衡量标准包括租期的长短、履行合同是否紧急等等。疫情只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。
五、上海各区政府部门积极支持减免中小企业租金 
        2020年2月8日上午，上海举行市政府专题新闻发布会，邀请多方负责人出席，介绍《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》。其中第九条就提到要减免企业房屋租金：“中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。”上海各区也先后出台了支持减免企业租金的意见或通知，以下为部分汇总。
（一）静安区 
        静安区财政局为在疫情防控中发挥重要作用和受到疫情冲击的中小微企业共渡难关出台三大措施。其中第二条“减免中小微企业的部分房租鼓励区属国有企业对自有房产向中小微企业出租的，提供至少1个月的减、免租；减、免租部分由区财政给予一定的补贴。支持各街道、镇参照执行。”
（二）黄浦区 
        为支持黄浦区中小微企业积极应对疫情带来的生产经营困难，支持企业共克时艰、共渡难关，黄浦区出台十条政策意见，其中具体在房租减免方面的举措为：“对承租区属国有企业经营用房、生产经营受疫情影响较重但仍保持稳定就业的中小微企业，鼓励区属国有企业减免1个月租金。区科技企业孵化基地为入驻的中小科技企业及团队减免1个月的房租。对租用本区文创园区经营和办公的中小微企业，鼓励符合条件的园区运营管理方为中小微企业租户减免不少于1个月的租金，并根据实际减免金额给予园区运营管理方50%补贴。鼓励本区商务楼宇业主适当减免入驻企业租金。”
（三）青浦区 
        青浦区发布青“惠”十七条，应对疫情支持企业，在减轻企业负担方面指定以下意见：“……减免各类中小企业房租。适度减免中小企业租户在疫情期间的厂房、商场、楼宇租金。对承租国有资产经营用房的中小企业，给予1个月房租免收，2个月房租减半政策支持, 公租房（人才公寓）实行特定对象适当减免房租；对承租集体资产经营用房的中小企业，由各镇、街道参照国资减免政策具体研究制定；对承租各类市场主体经营用房的中小企业，鼓励和倡导业主（房东）为租户减免租金（具体由双方协商解决）。”
（四）嘉定区 
        嘉定区政府特制定以下意见：“……减免中小企业房租。对承租本区内国有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户，暂免收房租1个月、减半房租2个月，到期后视情延长。对租用其他经营用房的，动员业主（房东）为租户减免租金。”
（五）宝山区 
        鼓励减免抗击疫情相关的民生保障类中小企业的房租。其承租区属国有资产类经营用房的，根据其受影响情况，至少减免一个月租金，到期后视情延长。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的科创园、文创园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，经认定，优先予以我区政策扶持。

【免责声明】 
        本律师对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的真实可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考!
【版权声明】 
        本文图文转载于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途，如涉及作品内容、版权和其他问题，请在15日内联系删除！