【关键词】
宅基地 非法强拆 损害赔偿
【裁判要旨】
开发商对被政府征收而尚未达成补偿协议宅基地上的建筑物及其构筑物不得实施强制拆迁，否则属违法行为。开发商强制拆迁致使被拆迁人遭受损害的，其损害赔偿范围仅限于被拆迁房屋内物品价值、房屋残值和房屋拆迁前占有利益的损失。
　 【基本案情】
　　上诉人(原审原告)：赵全。
　　被上诉人(原审被告)：重庆鹏升建筑实业有限公司(以下简称鹏升公司)。
　　被上诉人(原审被告)：重庆优雅房地产开发有限公司(以下简称优雅公司)。
　　上诉人与被上诉人恢复原状纠纷的涉案房屋，坐落于重庆市南岸区长生桥镇乐天村板栗坪村民小组，土地使用权类型为宅基地，所有权人为赵全。该房屋产权证上登记面积为200平方米，实际面积为950.04平方米。
　　2012年6月，重庆市人民政府发布《关于重庆经济技术开发区管理委员会实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》，同意将包括板栗坪组在内的集体农用地11.8773公顷转为建设用地并予以征收，赵全户共7人均因土地被征收转为城镇居民。
　　当年6月25日，重庆经济技术开发区管理委员会发布《关于征收长生桥镇部分集体土地的公告》，对上述征地人员的补偿标准和安置途径、征地范围内应补偿财产等作了公告。
　　当年8月，重庆经济技术开发区征地服务中心给赵全(户)办理安置手续并要求其限期交出土地、领取安置款等各款项120余万元。赵全称不知道土地被征收和被农转非安置，故未交出土地和领取安置款。
　　当年10月16日，重庆市规划局下发建设用地规划许可证，确定经开区茶园F标准分区F64-1/01地块用于优雅公司修建优雅?长乐居项目，涉案房屋即位于该地块内。次年1月9日优雅公司取得涉案片区土地房地产权证书。
　　2013年7月5日，优雅公司与鹏升公司签订优雅?长乐居项目平基土石方工程施工合同，约定发包人为优雅公司，承包人为鹏升公司。该工程于当年8月4日正式开工。
　　2013年10月22日，重庆市国土房管局经开区分局向赵全送达限期交地告知书，限10日内拆除建构筑物，交出土地。
　　优雅公司授意鹏升公司于2013年11月2日对赵全的房屋进行了强制拆除。现涉案土地上优雅公司已修建了商品房。
　　直至鹏升公司完成拆除行为时，赵全仍未与拆迁管理部门、鹏升公司、优雅公司之间达成任何拆迁补偿协议。赵全遂起诉至重庆市南岸区人民法院，请求判令鹏升公司对原告950.04平方米的房屋恢复原状并赔偿家居物品，如不能恢复原状，则按重庆市商品房最低价格标准6350元/平方米赔偿6032754元。
　 　【裁判结果】
　　重庆市南岸区人民法院审理认为，现行法律对强制拆迁作了严格规定，二被告并非行使拆迁权力的适格主体，未遵循从政府相关部门依法取得土地使用权的法定程序，擅自强拆了原告赵全的房屋及附属物，侵害了公民的财产权，应承担赔偿责任。鹏升公司是侵权行为的具体实施者，优雅公司明知未与原告达成拆迁安置补偿协议，仍授意鹏升公司拆除原告房屋，构成共同侵权，二被告应承担连带赔偿责任。
　　南岸法院认为，涉案房屋所在的板栗坪组土地已于2012年被行政征收，涉案房屋所依附的土地由农村集体经济组织所有已转变为国有土地，但涉案房屋及其他土地上的附着物在未与拆迁部门达成安置补偿协议、或办理交付、或依法定程序被拆除前，其所有权并未发生转变，仍属赵全所有，应当受到法律保护。一审法院对优雅公司辩称已合法取得该土地的使用权，有权处置该土地上的建构筑物的意见不予采纳，二被告应承担侵权赔偿责任。
　　本案中，涉案房屋原址上已修建商品房，无法恢复原状，赵全在一审庭审中也同意以赔偿损失的方式获得赔偿。赵全要求按照重庆市商品房价格赔偿其6032754元，法院对此不予支持，因诉争房屋为农村房屋，系在村民申请的宅基地上修建，基于其集体经济组织所有的土地性质，其修建的房屋并不能在市场上自由买卖流通，与国有土地上修建的城市商品房有本质不同；且涉案房屋依附的土地已被征收，原告赵全对诉争房屋的所有权仅限于土地上附着的房屋及其它建构筑物，不包含土地使用价值。
　　本案中，二被告侵权行为所损害的实质是赵全对地上附着的建构筑物享有的所有权。因房屋已毁损，评估机构无法评估出诉争房屋的价值，依照重庆市南岸区人民政府2013年10月8日下发《关于调整征地补偿安置标准有关事项的通知》(南岸府发〔2013〕68号)中的土地构筑物补偿标准计算较为客观合理。依照涉案房屋勘测的结果，参照南岸府发〔2013〕68号文件标准，计算出赵全房屋及地面构附着物的价值共计299093.5元。
　　据此，一审法院判决重庆鹏升建筑实业有限公司、重庆优雅房地产开发有限公司赔偿赵全299093.5元，驳回赵全的其他诉讼请求。
　　赵全不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。二审法院于2016年7月29日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
　　 【裁判理由】
　　本案涉案当事人是被拆迁农户与开发商，实施侵权行为人是开发商及其合作方，而非政府职能部门。本案争议焦点是取得政府颁发的国有土地使用许可证的地产开发商对被拆迁农户实施强制拆迁是否构成侵权；如开发商侵权，损害赔偿的范围该如何界定。
　　一、开发商强制拆除被征收农村房屋构成侵权
　　(一)开发商与被征地农民间无直接权利义务关系
　　土地房屋征收与国有土地出让是两种不同的法律关系，相关当事人应当分别按照合同相对性原理处理两个法律关系。土地房屋征收是国家机关依照法律对土地房屋进行强制征收并按照规定进行补偿安置的行为。农村土地征收后转为国有土地出让给开发商，在土地出让机关与地产开发商之间形成土地转让的权利义务关系。土地出让机关应当全部完成征地后，应将没有权利瑕疵的土地交付开发商。土地出让单位没有按照出让合同完成交地的，应当向地产开发商承担相应的违约责任。
　　征地行为没有完成而影响地产开发商施工建设的，开发商只能向土地出让单位主张权利。被征收房屋农民赵全与地产开发商之间没有直接法律关系，而开发商对宅基地被征收农民赵全不能行使要求其拆除房屋、交地的权利。毕竟被征地农民合法建造房屋在先，地产开发商取得国有土地使用权在后，地产开发商不能以行使土地使用权为由，将农民房屋当作障碍物予以拆除。
　　(二)被行政征收的农村房屋依法受法律保护
　　法的价值是指法律满足人类生存和需要的基本性能，即法律对人的有用性。法的价值是以法与人的关系作为基础，是法对人所具有的意义。法的价值体系包括了诸如秩序、公平、正义等各种目标。法律正是通过实现其追求的秩序、公平、正义等目标实现其自身价值。在征收补偿未到位且向征收机关交付被征收房屋之前，被征收房屋的占有使用仍受法律保护，任何人不得非法侵犯，否则法律所维护的行政管理秩序就会陷于混乱。本案中，赵全房屋被政府依法征收后，国家补偿行为未完成，而赵全未交付房屋，征地机关也未依法完成强制拆迁行为。因此，赵全对其房屋的继续占有使用合法。鹏升公司和优雅公司强制拆除涉案房屋的行为破坏土地行政管理秩序，侵犯了赵全的合法房屋财产权。
　二、要求恢复原状或按照城镇商品房赔偿于法无据
　　(一)对被强制拆除房屋恢复原状不具有可行性
　　本案中，政府部门为行政征收发布的文件包括：征地批复与公告，要求被征收人交地交房并接受征收补偿的相关通知，加之涉案片区土地已出让、施工建设已竣工等客观情况，表明涉案土地房屋已完成行政征收，且涉案土地已建成商品房，恢复原状显然不具有现实可行性。所以，赵全要求恢复房屋原状无法实现，只能由侵权人优雅公司和鹏升公司对其损失作货币赔偿。
　　(二)涉案农房不能按照城镇商品房标准赔偿
　　优雅公司和鹏升公司非法强拆行为对赵全的损害仅仅是将涉案房屋被政府依法拆除的结果提前实现，造成赵全一段时间对房屋的占有不能和房内物品、房屋残值等相关合法权益的损害。被非法强制拆除的房屋具有两点特殊性：一是涉案房屋客观上已经被征收，确定要被拆除且可以得到征收单位的补偿；二是涉案房屋系被征收农村宅基地房屋不可以继续正常长期使用或按照市场价格进行交易，故本案不能按照一般意义上的房屋价值计算损害赔偿金额。赵全诉请按照城镇商品房价格进行赔偿与其遭受的实际损失不符，按此标准赔偿于法无据。

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