如何认定商品房买卖预约合同是否具备了合同的“实质性要件”？
问：如何认定商品房买卖预约合同是否具备了合同的“实质性要件”？
答：双方所签订的合同应认定为房屋买卖合同。虽然双方当事人在签订合同时房地产公司未取得项目的规划、报建的审批手续，但双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，而且房地产公司已取得了项目的相关批准手续及商品房预售许可证。双方当事人所签订的《购房合同》具备房屋买卖的实质要件，且房屋正在建设之中，合同约定的房屋能够得到实际履行。因此，认定房地产公司依照合同约定，履行交房义务是正确的。
第一，双方当事人签订的《购房合同》应认定为房屋买卖合同，而非商品房顶约合同。在房屋买卖中，由于开发商尚未办妥开发项目的立项、规划、报建的审批手续，因此开发商先与购房者签订商品房的认购、订购、预订等协议，待开发商相关手续办妥以后，在与购房者签订《购房合同》，这种合同般称为商品房预约合同。其特征是(1)该合同是诺成性合同，而非实践性合同，不受要物约束，其目的是订立本约。(2)它是对未来事项的预先规划，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而房屋买卖合同的特征是合同约定的义务是直接具备履行内容的，是受要物约束的，交付房屋及付房款是双方当事人履行合同的重要内容。合同约定的是相互之间的权利义务，双方承担的民事责任是履行合同义务。双方当事人所签订的合同内容，已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等，更重要的是购房者已支付了首付房款。根据《商品房买卖合同解释》第
5条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方所签订的《购房合同》已具备了房屋买卖合同的两个主要条件，即合同约定了房屋买卖的主要内容及出卖人已按约收取了购房款。
第二，根据双方合同约定，即使双方不再另行签订合同，其房屋买卖行为亦可得到履行。这些内容是商品房顶约合同所不具备的。
第三，双方所签订的合同应认定有效，并能够得到实际履行。关于双方当事人签订的《购房合同》效力问题，属于人民法院依职权审查的范围。双方当事人在签订《购房合同》时，建设许可证正在办理之中及尚未取得商品房预售许可证，但是在双方当事人诉至法院时，出卖人已经取得商品房预售许可证。根据《商品房买卖合同解释》第2条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方当事人签订的《购房合同》应认定有效。关于双方所签订的合同能否得到实际履行问题。我们认为，根据双方当事人约定，房地产公司已办妥商品房建设的所有相关手续，其房屋正在建设中，房地产公司约定出售给购房者的商品房并没有如房地产
公司所称已不存在。因此，房地产公司所称合同无法履行，无事实依据。
相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
相关案例：
审理法院：北京市高级人民法院
案号：（2014）高民申字第01859号
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
