从法理上讲，承租人通过与出租人（大房东）签订房屋租赁合同与大房东之间产生房屋租赁关系。承租房屋后承租人再将房屋转租给第三人则承租人与次承租人（实际居住的房客）之间产生转租关系。承租人一旦转租房屋的，其身份就变为了所谓“二房东”。“二房东”转租房屋有两种情况，一种是转租行为经过了大房东的同意，通常情况下表现为在租赁合同中明确约定二房东可以将房屋转租给第三人。另一种是转租行为未经大房东同意，二房东擅自将房屋转租给第三人。
若二房东擅自将房屋转租给第三人，租赁合同中也明确约定未经同意不得转租的，大房东完全可以解除合同。依据是《合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。但如果租赁合同中没有明确约定不得转租的内容，大房东是否可以解除合同？答案也是可以解除合同的。依据是《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。上述情况大房东不仅可以解除合同，还可以要求二房东将房屋恢复原状（适用装修过的情况）、并赔偿损失。
若二房东的转租行为经过了大房东的同意，双方在租赁合同中明确约定二房东可以将房屋转租给第三人，此时二房东的转租行为是合法的。但是，二房东将房屋转租给第三人后，出现了《合同法》第九十四条情形之一的，主要表现为“迟延支付租金经催告仍不履行”、“未经许可擅自改变房屋用途”、“违法群租”等情况，大房东依然是有权解除合同的。本文所附案例就是上述情况的典型情形。
附：xx诉xx房屋租赁合同纠纷案
案情简介：
2013年1月8日，原告xx起诉来院，诉请要求：1、判令解除原、被告签订的XX路XX弄XX号XX室房屋租赁合同；2、判令被告给付原告违约金3,000元；3、判令被告将房屋内设施恢复原状、将房内人员迁出房屋后将房屋交付给原告。
另查明，2013年4月7日，上海市X区陆家嘴街道上港居民委员会出具了一份情况说明，内容为：本小区XX路XX弄XX号XX室系出租房。由于房东xx当初与香居房产中介签订租赁合同时，某些条款不尽合理，造成近二年想收回房屋遭到香居中介拒绝的局面。该房屋一直是由香居中介在从事房屋出租的事宜。多次发生群居影响隔壁和楼下居民的扰民情况。目前，该室房屋借住人员是6人，也属群居，并有影响居民的情况，上述情况属实，特此说明。再查明，现在系争房屋的卧室内安放了四个双层床，厨房间和卫生间内设施肮脏不堪。
裁判原文节选：
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。虽然租赁合同的补充条款中约定了被告享有转租权，但是鉴于系争房屋的房型为一房，建筑面积为32.68平方米，性质用途为住宅，而被告将上述房屋转租后用于人数众多的员工宿舍，未能按照系争房屋的性质用途合理、合法地使用系争房屋，存在一定的安全隐患，且对公共秩序造成了潜在危害，并对相邻业主造成影响，被告的行为违反了政府关于租赁的相关规定，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称其转租行为符合合同约定，并不构成违约，故不同意解除合同，因双方的合同具有法定解除的情节，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。合同解除的时间，应以原告要求解除合同的通知到达被告之日起解除，故本院确认被告于2013年1月20日收到诉状副本的时间为合同的解除日。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给原告。原告要求被告将房屋内设施恢复原状（即清洁干净），因原告所主张的房屋交付给被告时清洁干净的原状遭被告否认，原告亦未能提供证据证明，故本院对原告的该项要求不予支持。因被告未能按照系争房屋的性质用途合理、合法地使用系争房屋，导致合同解除，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告要求原告赔偿合同解除情况下的装修损失、新购买热水器费用、租金差价损失共计26,000元，无合同及法律依据，对被告该要求本院不予支持。关于房屋租赁押金，鉴于原告要求在被告实际退房并结清水电煤费用，如家电、门窗有损坏还应扣除相应的维修费用后据实返还，而被告则要求在结清水电煤费用后据实返还，故本院在本案中对房屋租赁押金不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、原告xx与被告xx签订的关于上海市X区XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋租赁合同于2013年1月20日解除；
二、被告xx应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市X区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将房屋返还给原告xx；
三、被告xx应于本判决生效之日起十五日内支付原告xx违约金人民币3,000元；
四、驳回原告xx其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
