借他人名义购买两限房如何将其过户到自己名下？
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1.原告诉称
王某诉称：2009年6月，我通过朋友介绍得知马某有意将其拆迁安置房201号房屋(以下简称201号房屋)转让，遂与马某进行接洽。双方就该房屋转让事宜达成初步意向，即我以马某名义购买该房屋，并支付马某转让费10万元整。同月，需向开发商房地产开发公司支付该房屋首付款213799.67元，因双方已达成上述合意，我遂于2009年6月19日支付了该笔首付款。2009年7月2日，我与马某正式签署《协议书》，约定马某将201号房屋转让给我，我以马某名义购买该房屋、交纳购房款，马某只是挂名，对该房屋不享有所有权、使用权、处分权等，五年后该房屋能够过户时，马某应当积极协助我办理各种过户手续，所需费用由我负担，我一次性向马某支付该房屋有偿转让费10万元。同时还约定，我在居住使用该房屋过程中，马某有义务协助我办理各种手续。《协议书》签署的当日，马某与房地产公司签署了《商品房预售合同》，并将该合同原件交给了我。为后续办理贷款便利，该日马某办理了中国建设银行存折一个，并将该存折原件交给了我。
2009年7月16日，我陪同马某与建设银行及房地产公司签署了《个人住房(商业用房)借款合同》，之后马某亦将该合同原件交给了我。同日，我以转账方式向马某支付了房屋转让费10万元整。2009年7月10日，马某出具委托书并办理公证，委托张某全权代表马某办理201号房屋房产购买及相关的全部手续。2009年7月22日，我及丈夫张某办理了该房屋的入住手续，领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，我陆续交纳了代办产权费、专项维修资金及房屋买卖契税，2010年11月30日，房屋取得了房屋所有权证。根据《协议书》之约定，五年后房屋能够过户时，马某应当协助办理各种过户手续。现因马某拒不办理，故提起诉讼请求：1.请求判令马某配合我办理位于北京市海淀区803房屋之权属转移登记手续;2.诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
1.我与王某于2009年7月2日签订的《协议书》无效。首先，王某不具有北京市户籍，购买北京市住房需进行资格审核确定是否具备购房资格，其本人更不具备购买北京市政策性保障住房，即两限房的资格。803号房屋属于政策保障房两限房，故王某无权购买。其次，房屋为通过资格审核确定资格具备条件才可以购买的两限房，属于政策性的保障性住房，该房屋的上市交易需要特定的条件。本案中，双方间的借名买房协议因违反了国家政策亦违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定，故应属于无效。
2.王某无权请求我配合办理房屋权属转移登记手续。首先，双方没有签订过房屋买卖合同，因王某想规避法律及政策规定，其明知自己不具备购房资格，仍以我的名义购买政策保障房即两限房，故其无权请求办理房屋权属转移登记。其次，依据北京市高级人民法院印发的指导意见，购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，应认定为无效，故王某无权要求我配合办理权属转移登记。故我不同意王某的诉讼请求。
二、法院查明
201号房屋系马某经拆迁取得的安置补偿房，性质为两限房。2009年7月2日，马某与房地产公司签订《商品房预售合同》，约定马某购买201号房屋。2009年7月2日，王某(乙方)与马某(甲方)签订《协议书》，约定因甲方对201号两居室这套房屋不是特别满意有偿转让给急于想购买两限房屋的乙方。双方协议1.乙方以甲方的名义购买上述房屋;2.乙方以甲方的名义去购房处交购房款伍拾陆万叁仟柒佰玖拾玖元及其他费用;3.因两限房国家有政策的限制，乙方购买后房屋产权证上户主仍为甲方，甲方对此只是挂名并不对房屋享有所有权、使用权、处分权和孳息权。此权利均为乙方所有;4.乙方在居住中，甲方有义务协助乙方办理各种手续;5.如果乙方对该房屋进行出租时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得租金归乙方所有与甲方无关;
6.如果五年后该房屋能够过户时，甲方应当积极协助乙方办理各种过户手续，所需费用由乙方负责负担;7.如果乙方对该房屋进行出售时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得售房款归乙方所有与甲方无关;8.如果该房屋国家回购时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得的回购款归乙方所有与甲方无关;9.乙方百年之后子女、孙子女等有永久的继承权，甲方及甲方的后人不得以此借口强行霸占并应当善意的协助乙方办理各种手续;10.乙方一次性向甲方支付该房屋的有偿转让费人民币拾壹万元整。2009年7月10日，马某办理委托公证，委托王某之夫作为其代理人，全权代表其办理201号房产购买及相关的全部手续。签订协议前，王某已交纳了201号房屋首付款213799.67元。
2009年7月16日，马某与建设银行、房地产公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款为350000元。同日，王某支付马某100000元，并按月偿还201号房屋的银行贷款。至2017年10月23日，王某已付清全部贷款本金及利息。
2009年7月21日，房地产公司将201号房屋交付，王某收房并装修入住，交纳供暖费、物业费等各项费用。2010年11月30日，201号房屋所有权证下发，房屋所有权人为马某。
三、法院判决
1、一审判决
马某配合王某办理位于北京市海淀区201号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至王某名下，过户费用由王某负担。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案首先应当确定王某与马某之间的法律关系，银行贷款是以马某名义办理、房屋登记在马某名下;购房款由王某支付，贷款亦由其偿还，房屋自交付时起即由王某使用;王某与马某又签订了《协议书》，明确了双方的权利义务，根据以上事实本院确定王某与马某之间形成的是借名买房关系，而非房屋买卖关系。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(以下简称《指导意见》)第6条系针对经济适用住房转让作出的规定，并不适用于借名买房纠纷的处理。《指导意见》第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”，适用该项规定的前提是双方的借名行为违反了相关政策、法规的规定。本案中王某借名购买的201号房屋为两限房，属于政策性保障住房，但房屋来源非马某凭借自身资质摇号取得，而是拆迁取得，拆迁安置两限房时对购房人的购房资质并无限制，因此王某与马某签订的《协议书》并不违反政策、法规，不适用上述规定，《协议书》合法有效。现马某已取得房屋所有权证，房屋过户客观上已无障碍，法院判决正确。
