抵押合同纠纷裁判规则
抵押合同是指抵押人以自己所有的财产向抵押权人设定抵押担保，而与抵押权人签订的担保性质的合同。当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿，常见的抵押财产为房屋、土地使用权等不动产。本文对抵押合同纠纷中比较容易出现争议的部分裁判规则进行简要梳理。
一、仅办理商品房预告登记但未办理正式登记，不具有抵押权
办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
案例索引：上海二中院2012年10月26日判决“某银行与某开发公司等保证合同纠纷案”，见《中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》(201409/215:36)。
案情简介：2007年，陈某为购买开发公司预售商品房向银行贷款，办理了抵押权预告登记。2011年，因陈某未偿还贷款致诉，银行同时主张抵押权。
裁判观点：1、系争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。依《物权法》等相关法律法规，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。2、本案中，银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故对银行关于行使抵押权的主张，不予支持。
裁判要旨：预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
二、法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果
生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
案例索引：最高人民法院判决“某银行与某商城等抵押借款合同纠纷案”，见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》(李京平，最高院民二庭)，载《民商事审判指导·案例分析》(200501/7:213)。
案情简介：2000年，商城以名下房产向银行抵押借款4500万元并办理了抵押登记。此前，商城与金属公司约定，由金属公司改扩建的房产归金属公司所有。2003年6月，金属公司以商城为被申请人申请仲裁，仲裁裁决全部房产归金属公司所有。2003年7月，在银行诉请实现抵押权时，金属公司作为有独立请求权的第三人主张房屋所有权，主张仲裁裁决属于非基于法律行为的不动产物权变动，合建房屋所有权于该仲裁裁决书生效之日发生变动而属于该公司。
裁判观点：1、经登记的抵押权具有社会公信力。银行与商城签订抵押合同设定抵押时，依据商城名下的两份《房屋所有权证》，在房管局办理了抵押登记，该抵押登记合法有效，该行系善意抵押权人，对登记所抵押的房屋具有抵押权。2、尽管金属公司与商城合作扩建了房产，但双方始终未到房产登记部门办理产权变更手续，在法律上，该房产的产权人始终为商城，并不包括金属公司。金属公司与商城签订的《补充协议》中有关不得将共有房屋抵押之约定，属于此两公司之间的内部约定，不能以此对抗善意第三人银行。3、仲裁委员会的仲裁裁决是对金属公司与商城之间合建房屋法律关系的确认，但该两公司并没有以此为依据实施相关的物权变动行为即产权变更登记。而我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋产权归属的唯一合法凭证，本案他项权证项下的房屋在被设定抵押时仍属于商城所有，因而银行以该合法的房屋产权为依据登记的抵押权具有法律效力。
裁判要旨：仲裁裁决等法律文书关于抵押人与第三人之间已设定抵押的房产权属的确认，不能对抗已依物权公示的权属状况办理抵押登记的抵押权人。
三、抵押权人对抵押物的产权状况没有实质性审查义务，不能以抵押权人未核实抵押物的产权真实性为由认定其存在过错
案例索引：最高人民法院（2014）民二终字第70号，中国农业银行大连市友好支行与大连中大集团公司借款合同抵押担保纠纷案。
裁判观点：首先，关于抵押权人是否应对产权证作实质性审查的问题。本院认为，产权证所记载的内容是否真实、准确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作出，即具有物权公示公信的效力，非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信该产权证的真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人，其所取得的权利仍受法律保护。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，故不能以友好支行可能明知产权证存在权利瑕疵而未对产权证项下的产权真实性做进一步核实为由而认定其接受抵押时存在过错。尤其明确的是友好支行接受抵押时，抵押物中大大厦的产权问题并不存在争议，友好支行基于对产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错。同时，大连国际所提交的证人证言等数份证据均不能证明友好支行在接受抵押时明知中大大厦9～15层属大连国际所有，亦不能证明友好支行与中大集团恶意串通，共同以欺诈的方式去办理中大大厦产权证，故不能认定友好支行接受抵押时存在过错。本案抵押合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应认定抵押合同有效。依据抵押合同及双方办理的抵押登记情况，友好支行可以对抵押物中大大厦的9～15层行使抵押权。
中大公司与住宅公司之间是房屋买卖关系，与大连国际之间是联建关系。中大公司与大连国际之间基于对中大大厦产权的约定以及由此产生的权属争议系该双方当事人之间的纠纷，对于因此产生的诉讼，大连市中级人民法院[1999]大民初字第160号民事调解书已作出确认，确认大连国际对中大大厦9～15层拥有产权。但是，该产权确认行为发生在本案抵押合同签订之后，根据法律事实发生的前后顺序，本案抵押登记行为在先，法院出具的调解书行为在后，因抵押行为无瑕疵，抵押权人无过错，参照“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”之规定，即使抵押物已确权为他人所有，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权，故大连市中级人民法院以调解书确认中大大厦9～15层产权的情节并不能影响本案抵押合同的效力。
裁判要旨：产权证所记载的内容是否真实、准确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作出，即具有物权公示公信的效力，非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信该产权证的真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人，其所取得的权利仍受法律保护。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，故不能以抵押权人可能明知产权证存在权利瑕疵而未对产权证项下的产权真实性做进一步核实为由而认定其接受抵押时存在过错。尤其明确的是，抵押权人接受抵押时，抵押物的产权问题并不存在争议，抵押权人基于对产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错。
四、不动产出卖人未办理过户登记又将该不动产抵押给第三人的，该抵押合同有效
案例索引：最高人民法院再审中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业（集团）有限责任公司等借款担保合同纠纷案，见李京平：《物权法实施前不动产抵押的法律效力》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》2009年第4辑（总第20辑），人民法院出版社2010年版，第138—149页。
裁判要旨：根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不得对抗善意第三人。因此，不动产出卖人在未办理不动产过户登记前，仍为不动产的所有权人，其将该不动产予以抵押并办理了抵押登记的，应认定抵押合同有效，抵押权人对该不动产享有抵押权。
五、抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，将导致抵押权消灭，抵押人可主张抵押权人协助办理解除抵押登记手续
案例索引：2009年8月11日，王某（甲方）与李某（乙方）签订协议书，其中约定：王某从李某处借款人民币50万元，期限自2009年8月11日至2009年9月10日，期满一次性偿还全部借款；王某将位于北京市通州区的A号房屋抵押于李某处。同日，李某转款，王某出具收条。2009年8月12日，王某和李某办理涉案房屋的抵押登记手续，李某被登记为上述房屋的他项权利人。借款后，李某一直未要求王某还款，亦不存在障碍性理由，直到2014年之后，李某才开始向王某主张还款，现王某以主债权已过诉讼时效为由将李某诉至法院，要求李某协助解除A号房屋的抵押登记手续。
裁判观点：北京市通州区人民法院经审理认为，物权法第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”，该条款中“不予保护”含义的明确依赖于对诉讼时效和抵押权性质的分析。
首先，就诉讼时效而言，其以请求权人怠于行使权利持续至法定期间的状态为规制对象，目的在于让罹于时效的请求权人承受不利益，以起到促其及时行使权利之作用，依民法理论通说，其适用范围限于债权请求权。而就抵押权而言，其属于支配权，并非请求权的范围，更非债权请求权的范围，如将抵押权纳入诉讼时效的规制范围，无疑有违民法原理。
其次，就抵押权而言，其目的在于担保债务的履行，以确保抵押权人对抵押物的价值享有优先受偿的权利。为实现上述目的，抵押权对物之本身必将产生权能上的限制，对物的使用和转让均会发生影响。故，若对抵押权人行使抵押权的期限不进行限制，将使抵押财产的归属长期处于不稳定状态，不仅不利于保护当事人的合法权益，亦不利于物之使用和流通效能的发挥。此外，如果允许抵押权人在任何时候均可行使抵押权，则意味着在主债权经过诉讼时效且债务人因此取得抗辩权之后，债权人依然可从抵押人处获得利益，进而将抵押人和债务人之间的追偿和抗辩置于困境，换言之，也意味着抵押人将长期处于一种不利益的状态，其义务也具有不确定性，若如此，对于抵押人来说未免过于苛刻亦有失公允。
再次，从权利分类角度分析，在数项权利并存时，依据权利的相互依赖关系，有主权利与从权利之分，凡可以独立存在、不依赖于其他权利者，为主权利；必须依附于其他权利、不能独立存在的则为从权利。举例而言，在债权与为担保债的履行的抵押权并存时，债权是主权利，抵押权为从权利。在主权利已经丧失国家强制力保护的状态下，抵押物上所负担的抵押权也应消灭方能更好地发挥物的效用，亦符合物权法之担保物权体系的内在逻辑。故物权法第二百零二条规定抵押权行使期间的重要目的之一当在于促使抵押权人积极地行使抵押权，迅速了结债权债务关系，维系社会经济秩序的稳定。综合上述分析，应当认定在法律已设定行使期限后，抵押权人仍长期怠于行使权利时，法律对之也无特别加以保护的必要，应使抵押权消灭。具体到本案中，因上诉人李睿在主债权诉讼时效期间并未向被上诉人王军主张行使抵押权，故对李睿的抵押权，人民法院不予保护，该抵押权消灭，王军请求解除抵押登记的请求应予支持。
李某不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。
裁判要旨：抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。
六、事后抵押无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已取得该价款的，应依法予以返还
案例索引：中国光大银行与内蒙古包头华达合资卧具装饰厂、中国农业银行包头市青山IC2008、包头市青山区人民政府自由路办事处侵权纠纷上诉案（最高人民法院[2008]民二终字第135号民事判决书） 《最高人民法院公报》2010年第2期（总第160期）。
裁判观点：对于华达装饰厂与农行青山支行的抵押行为系事后抵押事实的认定，是原审法院在（2005）内民二终字第48号民事判决中查明并认定的事实，该判决已经发生法律效力。光大银行在本案中并没有提供新的证据，即没有证据证实其主张的华达装饰厂与农行青山支行之间的债权系虚构。原审法院依据生效的法律文书确认本案事实并无不当。光大银行提出华达装饰厂与农行青山支行恶意串通，虚构债权设定抵押并处置抵押物的行为，与光大银行的损失之间有因果关系，故应当对其债权的全部损失承担连带赔偿责任。如上所述，华达装饰厂与农行青山支行的抵押行为系事后抵押，所谓事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的正当权益。通常情况下，债务人与其中一个债权人恶意串通设定事后抵押，一般均发生在债务人已经陷进支付危机即债务人濒临破产，其财产已经不足以清偿全部债务。在该抵押行为被确认无效后，产生的法律后果是抵押权人就行使抵押权获得的价款没有优先受偿权；已经取得该价款的，应当依法予以返还。根据本案查明的事实，光大银行已就自己债权的保护在原审法院提起了借款合同纠纷与确认抵押合同无效纠纷两起诉讼，原审法院针对查明的事实，已经分别作出判决，华达装饰厂就借款合同承担违约还款责任，确认华达装饰厂与农行青山支行之间的抵押合同无效。故原审法院在本案中认定华达装饰厂已经在该院生效文书中被判决承担合同还款责任，不应再承担侵权责任并无不当。事实上，华达装饰厂与农行青山支行之间的事后抵押行为发生时，华达装饰厂已经彻底停产，处于资不抵债状态，农行青山支行与华达装饰厂签订抵押合同时，对抵押的房产和土地均进行了评估，其价值远低于光大银行所享有的债权，农行青山支行就抵押无效所应承担的法律后果是返还其基于抵押优先受偿获得的款项。故原审法院认定农行青山支行与华达装饰厂的抵押行为，与光大银行借款合同项下的贷款不能得到清偿之间不存在直接的因果关系，该认定并无不当。光大银行提出农行青山支行应当对其全部债权损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
裁判要旨：所谓事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人。这种事后抵押的设定通常发生在债务人业已陷入支付危机、濒临破产、其财产已经不足以清偿全部债务的情况下。设定事后抵押必然导致其降低或者丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益。因此，这种事后抵押应认定为无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已经取得该价款的，应当依法予以返还。
七、土地使用权与土地上建筑物权利主体不一致，进行抵押并登记的，抵押行为有效，债权人取得抵押权
案例索引：四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案（最高人民法院[2002]民二终字第144号民事判决书）
裁判观点：1997年11月5日，总府农行与盛世公司签订的川农行营业部授[1997]字第0901-A-003号《授信额度合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效。总府农行与盛世公司在本案中签订和履行的共计3000万元人民币借款合同、335.14万美元借款合同和5040万元人民币汇票承兑协议，系对《授信额度合同书》的实际履行，合法有效。上述借款到期后，盛世公司尚欠总府农行借款本金共计9771. 6078万元人民币及相应利息，依法应承担归还借款本息的民事责任。华通公司虽投资534. 67218万元并在1996年11月19日取得国有土地使用证，拥有该土地使用权，但并未就其出资兴建的综合楼部分办理相应的房屋产权证书，因此，在大陆桥招商城地上建筑物产权登记之前，华通公司尚无权对综合楼部分主张权属。对双方共同出资联合修建大陆桥招商城一节，本院二审期间，双方均未提出相关合作协议，因此华通公司虽主张大陆桥招商城房产应属双方共有，但因其主张缺乏相应证据，不能对抗盛世公司依法定程序办理的大陆桥招商城房屋产权证书的效力。关于抵押合同所涉抵押物登记问题，盛世公司按照合同双方在该抵押合同中的约定，将其拥有的大陆桥招商城房产及其占用范围内的国有土地使用权，作为主合同下对总府农行的抵押物，在成都市双流县房地产管理所办理了抵押登记并领取了房地产他项权利证书。虽然该房地产他项权利证书只有大陆桥招商城地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，上述房地产抵押应为有效。基于大陆桥招商城房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条相关规定，总府农行有理由相信盛世公司有权对大陆桥招商城房地产进行抵押，其与盛世公司签订的抵[1997]字第0862号《抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，且办理了相应的抵押物登记手续，依法应为有效。华通公司关于《抵押合同》无效的上诉理由，因缺乏法律依据，本院不予支持。总府农行作为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因盛世公司的抵押登记行为而取得的抵押物权，依法应当受到保护。双流县房管部门在为盛世公司办理相关房产证书及房地产抵押登记中是否存在疏漏，以及盛世公司是否存在欺诈并对华通公司构成侵权，属于另外法律关系，不属本案审理范围。华通公司以房管部门为盛世公司办理房产证书不符合法定条件以及盛世公司采取欺诈手段骗取房产证明为由，主张盛世公司与总府农行之间的《抵押合同》无效的上诉理由不能成立。华通公司与盛世公司有关联合修建大陆桥招商城中的权益，由于在颁发大陆桥招商城的房产证中，上诉人并未作为共有人，因此，华通公司与盛世公司在联建中形成的债权债务关系，仅在当事人之间有约束力，不能对抗总府农行已享有的担保物权，如果上诉人认为盛世公司对其有侵权行为或违约行为，可向该公司主张权利。因此，华通公司关于总府农行对存在争议的房地产办理抵押过程中也存在重大过错，应认定该《抵押合同》无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。因盛世公司不履行到期债务的还款义务，总府农行有权对上述抵押合同中设定的抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
