如何界定城中村的土地性质？是农村集体土地还是国有土地？|旧城改造的主体怎么理解？
如何界定城中村的土地性质？是农村集体土地还是国有土地？
京平律师答
您好，很荣幸能够回答您的这个问题。 城中村，即“城市中的农村”。“城市中的农村”形成于集体土地征收、农村拆迁、城市化进程，由于村庄周边全部或大部分集体土地被征收变成国有土地，逐渐形成与周边的高楼大厦截然不同的自然村落。
由上述概念可知，城中村原是集体土地，只是由于城市化进程，将原本是集体土地的区域纳入到城市规划区内，因而产生的土地性质上的认识争议，但其本质上是集体土地，容易产生争议的是该类地区的拆迁补偿应该按照集体土地征收补偿标准来执行还是按照国有土地上房屋征收补偿的标准来执行。由于二类土地上征收拆迁补偿标准的差异较大，而该种区域内的拆迁补偿标准地方政府的自由决定空间较大，因而，处于城中村的被拆迁人的权益被侵害的情形时有发生。
下面给城中村改造项目区域内的被拆迁人简要介绍一下，城中村改造您应得的补偿权益包括哪些内容：
一是房屋价值补偿，即您被拆迁的房屋的价值补偿。由于该区域内房屋本身的价值和周边商品房的市场价格存在一定的差异，因此被拆迁人一定要谨记，如果当地征收方参照国有土地上房屋征收补偿的标准来实施拆迁，那么根据最高院的相关司法实践，您有权参照周边商品房的市场价格获得房屋价值补偿。
如果是按照集体土地征收补偿标准来制定的补偿安置方案，那么您应当获得的补偿主要包括：土地价值补偿、房屋价值补偿和安置过渡费等其他费用，这种情况下，被拆迁人应获得的补偿没有直接法律规定，很多被拆迁人都不知道怎么计算自己的补偿，这里告诉广大被拆迁人一个参照的标准，即不低于按照国有土地上房屋征收补偿标准计算下来的补偿款的总额，能够保障您的生活水平不降低，那么这样的补偿安置方案才是可以接受的。
二是安置过渡费，即从房屋被拆掉致使您无家可住到您实际拿到安置房的钥匙期间，您一家人的基本住房费用，这种情况下的安置房是期房，因而需要一定的过渡期间，被拆迁人要谨记在此过渡期内，您应得的过渡费应按照您家的被安置人口来计算，能够覆盖您全家过渡期内的正常居住水平所需的费用。
三是其他费用，如按期搬迁应得的补偿奖励费，商铺拆迁导致的营业损失等。
旧城改造的主体怎么理解？
京平律师答
您好，很荣幸能够回答您的这个问题。
旧城区改造和棚户区改造名义不同，实施的手续和程序上略有不同，有的地方的旧城区改造项目是包括了棚户区改造项目的，但是站在被拆迁人的角度来看，需要关注的重点问题都是拆迁补偿是否合法合理。
根据关于印发《北京市旧城区改建房屋征收实施意见的通知》（京建发〔2013〕450号）的规定，旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。在北京地区，旧城区改造的范围大于棚户区改造的范围，因此，如果您签订的协议由改造项目补偿协议改为棚户区改造补偿协议，但不实质性变动协议内容，没有影响您的实质补偿权益，那么对您来说，合同名称的变化没有实际影响，是可以接受的，但是反之，如果合同名称改变的同时，合同内容也变化了，影响您的实质权益，那么，您就要慎重对待了。
根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见的通知》（京建发〔2013〕450号）的规定，各区县人民政府是旧城区改造项目的实施主体，由其组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城区改建项目总体协调调度工作,市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
因此，您在签协议的时候应当注意，合同签订主体是否是市县级人民政府或其授权的合法主体，如果不是，那么这样的补偿协议是存在法律风险的；如果要切实保护自己的合法权益，建议您与有权实施旧城区改造项目的主体签订拆迁补偿协议。如果您面临着签订拆迁补偿协议但是不能判断给您的补偿是否合法，您可以咨询专业拆迁律师。
