拆迁房屋时，租客能取得拆迁补偿款吗?什么叫宅基地换房?
拆迁房屋时，公房承租人能取得拆迁补偿款吗?京平律师答
1、公房承租人能获得拆迁补偿吗? 《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确征收时对公房承租人的补偿，但是房屋被征收势必影响承租人的正常生活、经营，不可否认，承租人是征收行为的重要利害关系人。征收补偿旨在保障相对人的正常生活、经营，因此公房承租人也应享受征收补偿。 公房承租人不要担心，虽然国家层面没有明确规定，但是不少地方性规定明确了公房承租人的这项权利，如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定：“房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订”，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对征收范围内的公有房屋，房屋征收部门应当与被征收人、公有房屋承租人签订补偿协议”等。 2、谁是合法承租人?
房屋的产权人和使用人是分离的，那么问题来了，补偿款到底应该归谁? 首先毫无疑问，产权人是被征收人，其有权获得拆迁补偿；其次，承租人也是可以获得拆迁补偿的。那么怎么确定谁是这个房子的合法承租人呢? 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定：“公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准”，所以，承租人可以凭借其持有的公租房卡、房租缴纳记录凭证、房屋租赁合同等证明其合法承租人身份，进而享受征收补偿。
什么叫宅基地换房?
京平律师答
宅基地换房，是宅基地有偿退出的一种方式。理解宅基地有偿退出机制需要结合宅基地三权分置改革试点来理解。 随着经济的发展，城乡二元结构逐渐被“打破”。当前进城务工农民总数达2.8亿人，加上近亿人变成城镇居民，大量的宅基地因此处于低效率利用状态。湖北省武汉市调查显示，全市1902个行政村农村房屋共73万套，其中长期空闲的农房占15.8%。 在这样的背景下，宅基地的功能已更多地从原来的生产资料转化为生产要素、从原来的保障属性转化为财产属性。2018年中央一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》明确提出：“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。” 宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”试点的目标在于，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。而放活使用权的方式可归纳为3种。一是逐渐放开宅基地使用权在“农民集体”内部流转、租赁和入股。二是在符合相关规划前提下，允许农民在合法取得宅基地上建设用于出租、经营农家乐和民宿等产业的房屋和相应设施。三是在尊重农民意愿基础上实施宅基地有偿退出机制。比如浙江嘉兴的“两分两换”模式、重庆的“地票”、浙江义乌的“集地劵”、广东南海的“地券”、四川泸县的“共建共享”、浙江杭州等地的“点状供地”等。
