案例三
当事人恶意串通、侵害他人权益签订的买卖房屋合同应为无效合同
上诉人（原审被告）：孙某某
被上诉人（原审原告）：韩某甲
原审被告：韩某乙
【基本案情】
韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包括韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房产系韩某丙与孙某某的夫妻共同财产，登记在孙某某名下。韩某丙去世后，孙某某与韩某乙签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实际支付房款。韩某甲主张孙某某与韩某乙恶意串通，未实际支付房款，损害其利益，双方签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效合同。
法院经审理认为，韩某乙作为孙某某与韩某丙的女儿，其知道韩某丙去世的事实，亦知道涉案房屋系孙某某与韩某丙的夫妻共同财产，却在其他继承人不知情的情况下，与孙某某签订了买卖合同，并办理了产权转移登记手续，未支付房屋对价，故孙某某与韩某乙签订的《济南市存量房买卖协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。
【典型意义】
吴丁亚律师提示，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。韩某乙作为子女，对于涉案房屋的属性及其父亲去世后未进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房屋对价的情况下与其母亲签订房屋买卖合同，办理了房屋过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的房屋买卖合同应为无效合同。
上诉人（原审被告）：山东某某房地产开发有限公司（简称山东某开发公司）
被上诉人（原审原告）：刘某某、徐某某
案例四
惩罚性违约金不予调整
上诉人（原审被告）：山东某某房地产开发有限公司（简称山东某开发公司）
被上诉人（原审原告）：刘某某、徐某某
【基本案情】
刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某国际花园802号商品房一套。涉案合同中约定山东某开发公司应当在2015年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付使用，并约定逾期交房违约金按照已付房价款每日万分之一计算。后山东某开发公司未能按期交付房屋，与刘某某、徐某某签订了《补充协议》，将涉案房屋交付期限变更为2016年6月30日，并约定山东某开发公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付的，则自2016年7月1日起算，逾期交房违约金调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。山东某开发公司于2016年8月28日实际交付涉案商品房。刘某某、徐某某要求山东某开发公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金，山东某开发公司主张违约金过高，要求进行调整。
法院经审理认为，根据双方签订的合同及补充协议的约定， 2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年7月1日之后的逾期交房的违约金按已交付房价款万分之二计算。山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，故法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。
【典型意义】
吴丁亚律师提示，我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，既不得约定与损失不相称的违约金数额，另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施，但违约金在具有救济性的属性之外，还兼具惩罚性。本案中，山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期交房违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，该部分的违约金更多的体现了惩罚性，故对该部分违约金不再进行调整。
案例五
开发商交付房屋不符合合同约定的交付条件，买受人有权拒收房屋


上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某某
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南市某某某房地产开发（集团）总公司（简称济南某房地产公司）
【基本案情】
李某某购买济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定济南某房地产公司应当在2015年12月31日前，将取得分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付使用，并约定济南某房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超过90日的，承担已交付房价款万分之一的违约金。济南某房地产公司于2015年12月10日通知李某某办理收房手续。因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。至今，济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低，要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋，要求解除双方签订的商品房买卖合同。
法院经审理认为，涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付，故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前，李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明，违约在先无权要求解除合同。
关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一，法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。
【典型意义】
吴丁亚律师提示，本案典型意义有二。一是涉案商品房买卖合同约定将取得《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的前提的，该约定系有效约定，开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额，另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。
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