房产商的狡猾（孙赵元律师案例分析二）
最近邕宁区龙岗片区三个购买车库的业主起诉开发商的案件，值得大家借鉴学习。
2014年12月17日三业主购买即将建成的地下车位，每个10万元，建筑面积40.6平，套内面积12.6平。卖房手续齐全，有预售证。三个业主一个现金交全款，一个汽车抵押贷款，一个信用卡刷卡透资交款。当日业主与开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定合同生效后30日内开发商向房产局办理备案登记。但开发商要求两方先不签日期，因为未网签。
2015年2月1日地下车库交业主使用，业主开始交物业管理费了。此时业主认为车库已经占有，是自己的不动产了。
到了2016年初，开发商仍然没有办理备案，业主交涉多次，开发商函告：整个建筑包括车库、土地抵押给了CC资产管理公司，办理了抵押登记，无法办理车库备案手续。业主真不明白，我的车库怎么就被抵押了。
CC资产管理公司的抵押权在于开发商到期还不了借贷，CC就抵押物拍卖优先受偿的权利。业主苦闷极了。
后得知在2015年2月交房后，开发商5月就把整个在建工程抵押给了CC资产管理公司。
2015年11月因开发商到期未偿还CC资产管理公司借款，起诉要求实现抵押权。后双方和解，继续抵押，借款分批偿还。
2017年2月业主愤愤不平，起诉到法院，要求判令开发商30月内办理登记备案。法院开庭审理，各方举证。开发商拿出了有抵押内容的法院调解书。
最后法官给原告释明，物权大于债权，商品房买卖合同有效，但开发商违约，两条路,一条就是继续等待解除抵押权后办理备案登记，一条就是变更诉讼请求，解除合同，请求赔偿损失。
买了房子，就要买车位，三个业主都不同意变更诉讼请求。
此时严格来说三个业主对开发商只享有债权，而不享有车库这个物权。而CC的抵押权是担保物权，具有优先权。这就是不动产登记制的精髓所在，不登记，你的不动产处于飘摇之中，随时飞走的可能。
对于开发商一房两卖，隐瞒抵押，偷偷抵押等行为，在2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》有明确的判决依据。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
