房屋买卖合同中共同继承人的真实意思表示认定
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告孙蕾向法院起诉请求：1.判令赵磊、陈红、徐贤继续履行与孙蕾于2017年2月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助孙蕾办理涉案房屋产权变更手续;2.判令中介公司按照2017年2月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《补充协议》履行居间义务，协助双方完成交易;3.诉讼费由赵磊、陈红、徐贤负担。
二、被告辩称
被告赵磊、陈红、徐贤辩称：1.孙蕾主张继续履行的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《补充协议》根本不成立。2.我们只是涉案房屋的法定继承人，但不具有处分权。3.即便房屋买卖合同成立，也应当因房屋售价显失公平而予以撤销。
三、审理查明
经审理查明：陈红、徐贤系赵磊与唐某(已故)所生子女。涉案房屋系由赵磊、唐某于2008年5月22日购买，房屋所有权登记在唐某名下。唐某于2015年1月1日去世，涉案房屋至今尚未继承分割。2017年2月6日，孙蕾与徐贤经中介公司居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定，孙蕾以230万元的价格购买涉案房屋。《补充协议》第三条对付款方式一节约定(摘录)，合同签订当日，孙蕾需向徐贤支付购房定金10万元，徐贤同意将该定金由中介公司暂时保管并同意孙蕾以公积金贷款的方式支付购房款。双方同意自本合同签订之日起200日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。该合同签订当日，孙蕾与中介公司签订了《居间服务合同》及《补充协议》，向中介公司交付了定金10万元。在合同履行过程中，徐贤以其签订合同时未取得赵磊与陈红的授权，且赵磊与陈红亦不同意履行合同为由，向中介公司、孙蕾明确表示不再继续履行合同。
庭审中，就孙蕾与徐贤所签《补充协议》中约定“孙蕾于产权变更三日内将30万元存入建委指定的资金监管账户内”一节，双方均认可真实意思是指在“产权变更前三日内”。孙蕾除对方无争议的证据外，还提供了以下证据材料：1、电话录音，内容是赵磊认可徐贤代其签订合同。2、电话录音，内容“徐贤向中介公司工作人员明确表示不再履行该合同”，拟证明徐贤所述其于2017年2月21日提出解除合同的事实不属实，且有意拖延不解决此事，其行为已构成违约，以及房价一直上涨，给孙蕾造成了损失;3、视频资料，拟证明徐贤、陈红一起到中介公司，与孙蕾协商涉案房屋买卖事宜，且中介公司当面告知房屋买卖合同约定内容，以及孙蕾已将其现有房屋出卖给他人;4、孙蕾之夫高某与案外人赵某经中介公司居间下签订的《房屋买卖合同》，拟证明孙蕾已将其唯一住房出卖给他人，现已无房可住。经质证，徐贤对证据1的真实性认可，但认为赵磊并没有听清中介公司工作人员说的话;陈红、赵磊对证据1的真实性认可，但认为赵磊记性不好，且中介公司工作人员并未向赵磊明确房屋金额，正因为赵磊认为房屋售价太低，所以不认可合同。徐贤、陈红、赵磊对证据2的真实性认可。徐贤、陈红、赵磊对证据3的真实性认可，而陈红、赵磊均认为陈红虽在现场，但没有签字确认，而赵磊不在现场。徐贤对证据4的真实性认可，陈红、赵磊认为证据4与本案无关。中介公司对上述证据均无异议。另查，孙蕾具备在京购房资格;唐某之父母均已去世。
四、法院判决
1、徐贤、陈红、赵磊继续履行与孙蕾于二○一七年二月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，孙蕾于本判决生效后十日内给付徐贤、陈红、赵磊剩余购房款二百二十万元;
2、中介公司继续履行与孙蕾、徐贤、陈红、赵磊于2017年2月6日签订的《居间服务合同》及《补充协议》，中介公司于本判决生效后十日内给付徐贤、陈红、赵磊房屋定金十万元;
3、徐贤、陈红、赵磊在收到上述第一、二项款项后三日内协助孙蕾办理涉案房屋过户登记至孙蕾的手续，所需税费由孙蕾承担。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为：根据查明的事实，涉案房屋产权人唐某已经去世，法定继承人赵磊、陈红、徐贤尚未继承分割，因此涉案房屋属于赵磊、陈红、徐贤共同共有。孙蕾提供的电话录音和视频资料已经与《房屋买卖合同》及《补充协议》行成完整的证据链，可以证明涉案合同虽系徐贤签订，但系全体共同共有人赵磊、陈红、徐贤的真实意思表示。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙蕾具备在京购房资格，涉案合同具备继续履行的条件。孙蕾为履行涉案合同已向中介公司交付定金10万元，其应再向徐贤、陈红、赵磊支付剩余购房款220万元;赵磊、陈红、徐贤应继续履行买卖合同，为孙蕾办理房屋过户手续。另，孙蕾与中介公司及徐贤、陈红、赵磊之间的居间合同与涉案房屋买卖合同虽不属同一法律关系，但因三方各自的权利义务密不可分，为节约司法成本和减少当事人的诉累，可以在本案中一并处理。中介公司应将孙蕾交付的定金10万元转交徐贤、陈红、赵磊。
综上所述，徐贤、陈红、赵磊的意见不能成立，房屋买卖合同应当继续履行。
