城中村拆迁究竟是先安置还是先拆迁?公租房拆迁能获得拆迁款么?|京平拆迁律师解惑答疑
城中村拆迁究竟是先安置还是先拆迁?
京平律师答
京平拆迁律师在日常接到的咨询中，很大一部分都是棚户区改造，棚户区仿佛成了各地的宠儿，在这其中，不可否认的是很多地方打着棚户区改造的名义，实际上是征地拆迁。
根据您的描述，城中村改造在前几年已经纳入了棚户区改造的范围，城中村其实是一个特殊的存在，虽然城中村的土地性质是集体土地，但是由于在城市规划区内，参照国有土地上房屋征收来补偿。
首先，拆迁有一个原则：先补偿后搬迁，先安置后搬迁。
城中村拆迁有两种选择方式，第一是货币，被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二是安置房，产权置换最低的标准是拆一还一，意思就是拆一平补一平。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置;异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。
但是实践中，很多地方是没有现房的，这就涉及到了回迁房，那么回迁房符合先安置的原则吗？
如果是回迁房，需要明确落实在协议里，并且约定清楚哪一年交房，房子的面积怎么样，位于那一层，朝向怎么样;还要约定过渡费怎么支付，支付期限等，如果这些都约定好了，满足日常的生活居住水平，其实也是符合原则的。
回迁房的选择以及协议上如何约定是极其重要的，如果不明白要及时的咨询专业拆迁律师，以免将来后悔莫及。
公租房拆迁能获得拆迁款吗?
京平律师答
1、公租房的承租人有权获得拆迁补偿
根据题目陈述，您爷爷作为公租房的承租人，在里面居住了三十多年，是公租房的实际使用人，是有权签订拆迁补偿协议并享受拆迁补偿的。
2、公租房拆迁补偿
根据是否改变公租房的所有权，分如下两种情况：
(1)以所有权人身份获得补偿
这种方式是指承租人购买所居住的公租房，变成公租房的所有权人，此时，承租人成为被拆迁人，有权直接与拆迁人签订拆迁补偿协议并获得相应补偿。
如果公租房是国有土地上的房屋，则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。
如果公租房是集体土地上的房屋，可采取货币补偿、产权调换或产权调换与货币补偿相结合三种方式进行安置补偿，采取货币补偿的，按照房屋的重置成本价格+土地补偿款进行补偿;采用产权调换方式补偿的，按照房屋面积最低“拆一补一”。
(2)以承租人身份获得拆迁安置补偿
①公租房调换安置
这种方式是指拆迁人另行安排公租房，由承租人与公租房所有权人(即被拆迁人，政府房管部门或单位)签订新的房屋租赁合同，继续租用公租房，保障承租人的房屋使用权利。
②货币补偿
这种方式是指被拆迁人(公租房所有权人：政府房管部门或单位)以协议方式收购承租人的公租房使用权，将承租人的房屋使用权转换为金钱，以货币方式对其进行补偿。
您爷爷承租的公租房采取何种方式进行安置补偿，需要看这个公租房所在地的具体征收补偿安置政策，公租房的所有权情况以及拆迁人和被拆迁人协商的结果。
3、维权建议
由于公租房拆迁的被拆迁人是公租房的所有权人，即公租房管理部门或单位，为了保障您爷爷作为承租人的合法权利，建议保存好公租房分配时所签订的公租房租赁合同和房租缴纳凭证，以确保您爷爷的承租人身份无争议，进而顺利签订拆迁补偿协议获得合理的补偿安置。 希望以上回答有助于维护您爷爷作为公租房承租人的合法补偿权益。
